Zatiaľ čo cenovka za meter štvorcový v novostavbe v bratislavskom Starom Meste je viac ako päť tisíc eur, v okresnom meste Poltár za meter štvorcový zaplatíte menej ako tisíc eur. Realitní experti pre Forbes približujú cenotvorbu novostavieb na Slovensku.
Podľa dát realitného portálu Nehnuteľnosti.sk z aplikácie Trhové reporty je na Slovensku približne 28-tisíc novostavieb. (Vyhláška katastra definuje novostavbu ako stavbu, od ktorej kolaudácie neuplynulo viac ako desať rokov.)
„Za novostavbu sa často považujú aj nehnuteľnosti v rôznych fázach výstavby alebo tie, ktoré boli skolaudované pred viac ako desiatimi rokmi,“ približuje pomery na trhu head of sales Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský. Podľa čerstvých dát, ktoré zverejnili v tlačovej správe, je zjavné, že spektrum cien novostavieb je medzi regiónmi na Slovensku skutočne široké.
Realitná kancelária Herrys odhadla v správe zverejnenej v januári priemernú cenu za meter štvorcový v novostavbe v hlavnom meste na 4 262 eur.
„Koniec roka 2024 bol v znamení zvýšeného dopytu po bytoch. K nákupom motivovali výrazné marketingové a predajné kampane rôznych developerov v snahe uskutočniť predaje pred koncom roka a novou zvýšenou DPH. V medziročnom porovnaní sa predalo o 260 percent viac bytov ako v štvrtom kvartáli 2023,“ píše Herrys v analýze k cenám nehnuteľností v Bratislave v poslednom štvrťroku.
Podľa analýzy portálu Nehnuteľnosti v bratislavskom Starom Meste meter štvorcový v novostavbe vyjde na 5 700 eur za meter štvorcových. Andrej Churý z bratislavskej pobočky realitnej kancelárie RE/MAX Elite v hlavnom meste hovorí, že aj tie najnižšie ceny novostavieb už prekonali ďalšiu symbolickú hranicu.
„V Bratislave už nenájdete pripravovanú stavbu, alebo stavbu v realizácii pod 4 000 eur za meter štvorcový,. Aj v iných okresoch sa ceny posunuli výrazne nahor,“ podčiarkol pre Forbes Churý.
Pre ilustráciu, viacero novostavieb v hlavnom meste má v portfóliu aj super luxusné nehnuteľnosti s výrazne nadštandardnou cenovkou oproti štandardným rezidenčným projektom. Plánovaný bytový vežiak Sky Park Tower napríklad na najvyšších poschodiach ponúkne penthousy s výmerou od 150 do 350 metrov štvorcových.
Pri starších vežiakoch štvrte Sky Park sa cenovka za meter štvorcový pri luxusných bytoch pohybuje aj okolo 10-tisíc eur. Luxusné „megabyty“ ponúkne aj pripravovaný projekt v bratislavskom novom downtowne Ister Tower s penthousami o výmere od 380 do 480 metrov štvorcových.
Podľa štatistík Národnej banky Slovenska v prvom štvrťroku v roku 2024 meter štvorcový nehnuteľnosti na bývanie vyšiel priemerne na 2 423 eur, na konci roka to bolo 2 596 eur. Čerstvé čísla Štatistického úradu hovoria, že ceny rezidenčných nehnuteľností na Slovensku v poslednom štvrťroku vlaňajška stúpli medziročne o 7,9 percenta, čo je najviac za posledné dva roky.
Foto: archív Fedors Group
Chýbajú nové byty?
Podľa Vladimíra Boháča z realitnej kancelárie Arvin & Benet v hlavnom meste stále chýbajú nové rezidenčné projekty. Prízvukuje, že nové byty sú síce potrebné, no bolo by vhodné okresať ich cenovky.
„Podľa developerov by ich ceny mohli byť nižšie o 10 až 15 percent, ak by sa zrýchlili povoľovacie procesy. Je to začarovaný kruh. Dopyt po nových bytoch sa stále zvyšuje a zrýchľuje a trh ožíva. Okrem iného sa zrýchľuje aj samotný proces kúpy nehnuteľnosti,“ myslí si Boháč.
Churý z bratislavskej RE/MAX Elite hovorí, že niektorí stavebníci dali novým projektom stopku z dôvodu spomaleného trhu. Ten spôsobili napríklad zvýšené úrokové sadzby či navýšenie cien za stavebné materiály. „Momentálne sa začali objavovať prvé projekty, ale vo veľmi spomalenom režime,“ okomentoval pre Forbes Churý.
Podľa realitného makléra v Bratislave chýba približne 30-tisíc bytov.
Historické centrum Banskej Bystrice. Na snímke Námestie Slovenského národného povstania.
Foto: SITA/Dušan Hein
Lokality s najvyššími cenami
Podľa analýzy Nehnuteľnosti.sk podiel novostavieb v rámci všetkých nehnuteľností je 30 percent. Najviac novostavieb sa podľa portálu nachádza v Bratislavskom kraji, a to 13-tisíc. Ide o takmer polovicu všetkých ponúkaných novostavieb.
„Tieto údaje odzrkadľujú silnú ekonomickú aktivitu a vysoký dopyt po bývaní, ktoré podporujú dynamický rozvoj nových rezidenčných projektov,“ vysvetlil Head of Sales Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský.
Podľa analýzy Nehnuteľnosti.sk patria medzi časti Slovenska s najdrahšími novostavbami aj ďalšie väčšie mestá. „Vysoké ceny si udržali aj Košice, Banská Bystrica, Trnava a Žilina, ako aj turisticky atraktívne oblasti – Poprad, Liptovský Mikuláš a Banská Štiavnica,“ píše sa v analýze.
Nedostatok novostavieb v regiónoch
Najnižší počet novostavieb v aktuálnej ponuke bol k dispozícii v Trenčianskom (17 percent), Nitrianskom (16 percent), Košickom (15 percent) a Banskobystrickom kraji (deväť percent).
„Tento stav odráža slabšiu ekonomickú aktivitu až stagnáciu v týchto regiónoch. V okresoch Medzilaborce, Snina a Gelnica sa v roku 2024 dokonca neponúkala žiadna novostavba na predaj,“ píše sa v tlačovej správe portálu Nehnuteľnosti.sk.
Realitní makléri z kancelárie RE/MAX priblížili stav plánovaných nových bytových projektov v slovenských regiónoch.
- Dušan Stančík z RE/MAX Reality Brokers, ktorý má pod palcom severné Slovensko hovorí, že aj v regiónoch Turiec, Liptov a na Orave je aktuálne novostavieb nedostatok.
- „V Martine sú rozostavané tri projekty, ktoré sa blížia k dokončeniu, určite to nie je postačujúci počet. Dôkazom malej ponuky v novostavbách je asi 80-percentná rezervovanosť týchto projektov, a to ešte nie sú ani dokončené,“ hovorí Stančík.
- Beata Hamarová z košického RE/MAX Magnific vraví, že dopyt po nových bytoch citeľný aj v druhom najväčšom meste Slovenska. „Ponuka bytov v košických mestských častiach je pomerne nízka, novostavby sú žiadané, nedostatok ponuky tlačí ceny bytov hore,“ podčiarkla.
Najlacnejšie v Poltári
Analýza Nehnuteľnosti.sk v rámci opačného extrému ukazuje na mesto Poltár, kde vyjde meter štvorcový novostavby pod 950 eur.
„Regionálne rozdiely v cenách novostavieb odrážajú nielen dostupnosť bývania, ale aj kúpyschopnosť. Bratislava a krajské mestá si dlhodobo udržujú vysoké ceny vďaka stabilnému dopytu a stálej výstavbe. Naopak, v menej rozvinutých regiónoch je situácia opačná – výstavba nových projektov sa javí ako málo perspektívna. Tento trend sa pravdepodobne v najbližších rokoch bude prehlbovať,“ doplnil Pružinský.
Peter Kerestény z banskobystrického RE/MAX Homecentre si myslí, že aj v meste pod Urpínom je nedostatok pripravovaných nových rezidenčných projektov. Často informácie o plánovaných bytových developmentov sú skôr len „šumy“.
„Zatiaľ to vnímame ako dopredaj už postavených bytov, ktorých je v aktuálnej ponuke na trhu jedna štvrtina verzus staršie byty. Novostavby sa predávajú dlhšie a ťažšie, nakoľko sú cenovo menej dostupné. Cenove sa pohybujú v závislosti od lokality – napríklad Cesta k Smrečine sa pohybuje od 2 700 eur za meter štvorcový, až po menšie projekty bližšie k centru, kde je cenová relácia do 4 200 eur za meter štvorcový,“ konkretizoval Kerestény pre Forbes.
Satelitné mestá
Podľa analýzy Nehnuteľnosti.sk majú novostavby najväčšie zastúpenie v satelitných obciach či mestách v blízkosti väčších miest. Podľa čerstvých dát je trend najviditeľnejší v Senci, kde tvoria novostavby z celkového počtu ponúkaných nehnuteľností až 71 percent.
V Malackách je zastúpenie novostavieb 59 percent, v Dunajskej Strede 55 percent a v Pezinku 47 percent.
Podľa tlačovej správy portálu vidieť podobný trend aj v Žilinskom kraji. V okrese Bytča podiel novostavieb podľa portálu dosahuje 60 percent. V Prešovskom kraji dominujú Prešov, Poprad či Kežmarok.
