Získať hypotéku je dnes ťažšie, no nie nemožné. Dokazujú to štatistiky Národnej banky Slovenska, ako aj skúsenosti úverových špecialistov. Rastie vek žiadateľov o úver, banky viac využívajú výnimky, začali dokonca znižovať sadzby, no podľa analytikov sú to zatiaľ iba kozmetické zmeny.
Hypotekárny trh sa odrazil od dna. Za prvých šesť mesiacov tohto roka poskytli banky o tretinu viac úverov ako v rovnakom období vlaňajška. Majú teda žiadatelia o nové úvery to najhoršie obdobie za sebou?
Pohľad hlbšie do štatistík naznačuje, že na prílišný optimizmus ešte veľmi nie je priestor. Od marca síce objem trhu po takmer dvoch rokoch začal mesačne opäť prekonávať jednu miliardu eur, oživenie je však stále len povrchové. Za väčšinou rastu totiž stoja najmä refinančné a refixačné, nie nové úvery.
Národná banka Slovenska rozlišuje čisto nové hypotéky a tie prenesené do inej banky alebo so zmenenými parametrami v doterajšej banke. Čisto nových úverov bolo v júni tohto roku poskytnutých 355 miliónov, čo je zhruba toľko ako vlani. Takmer navlas sedí toto porovnanie aj za celý prvý polrok.
Svetlo na konci tunela vidno v číslach za druhý kvartál, ktorý bol najsilnejší od konca roku 2022. Ľudia sa snažia využiť klesnuté ceny bytov či domov a vyššie sadzby začali považovať za nový normál.
Hypotekárny trh sa zásadne zmenil. Pozreli sme sa preto na aktuálnu situáciu a opýtali sme sa na radu troch skúsených úverových špecialistov.
Rastie vek žiadateľov
Jednou z podstatných zmien je nárast priemerného veku žiadateľa o úver. Medzi dôvody patria demografické zmeny, keď klesá podiel mladých na celkovej aktívnej populácii.
„Podiel hypoték pre mladých dlžníkov klesá spolu s úbytkom mladých ľudí v populácii, ktorý na Slovensku patrí medzi najvýraznejšie v EÚ,“ konštatuje NBS. Zastúpenie obyvateľov vo veku 20 až 34 rokov v spoločnosti za ostatných päť rokov kleslo o desať percent. Hypotéky tento trend predbiehajú, ich podiel pre tento segment sa znížil o 13 percent.
Ďalším dôvodom je okrem demografie aj horšia dostupnosť hypoték. Žiadateľ musí doložiť 20 percent z hodnoty bytu zo zdrojov mimo hypotéky. Najčastejšie ide o vlastnú hotovosť, ktorú si treba našetriť. Mladí ľudia tak kúpu nehnuteľnosti a žiadosť o úver odkladajú.
Podľa štatistiky OVB Allfinanz Slovensko predstavuje priemerný vek žiadateľa v Bratislave až 41 rokov. Celoslovenský priemer je 34 rokov. Bratislave nepomáha ani to, že až 77 percent úspešných žiadateľov o úver na bývanie má vysokoškolský titul. Celoslovensky to je len 29 percent.
Aj podľa Ladislava Smoroňa, oblastného riaditeľa Swiss Life Select, priemerný vek žiadateľov o úver rastie. „V minulosti bolo nadobudnutie vlastného bývania dostupnejšie najmä z dôvodu veľmi nízkych úrokových sadzieb. Nebolo nič výnimočné na tom, že sa mladý človek tesne po nástupe do zamestnania dostal k vlastnému bývaniu aj v hlavnom meste,“ spomína.
Súčasná situácia sa podľa neho začína približovať stavu v západnej Európe, „kde nie je úplne bežné, aby si mladý človek kúpil v hlavnom meste sám trojizbový byt a kúpu financoval prostredníctvom hypotéky,“ približuje.
Nebolo nič výnimočné na tom, že sa mladý človek tesne po nástupe do zamestnania dostal k vlastnému bývaniu aj v hlavnom meste.
Vlastných 20 percent
Nepríjemnou prekážkou je nutnosť mať vlastný kapitál. Napríklad pri dvojizbovom byte v Bratislave v hodnote 200-tisíc eur je potrebné doložiť 40-tisíc eur. V minulosti sa to často riešilo spotrebným úverom. Dnes je takáto prax zriedkavá. Kombinácia hypotéky a spotrebného úveru naráža na úverové limity centrálnej banky.
Podľa analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika preto dlžníci častejšie využívajú pôžičku v rodine či zo stavebnej sporiteľne. Prieskum 365.bank ukazuje, že z vlastných úspor financuje doplatok k hypotéke 28 percent respondentov. Ďalších 13 percent využíva finančnú pomoc od rodiny a blízkych. Približne 12 percent opýtaných založí rodičovskú nehnuteľnosť.
Pozitívom oproti minulosti je využívanie výnimiek. Hoci štandardne by mala hypotéka kryť najviac spomínaných 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti, pri každej piatej hypotéke majú banky možnosť na výnimku tento limit zvýšiť na 90 percent. V takom prípade stačí doložiť z iných zdrojov len desať percent hodnoty. Podľa analytika sa tak deje čoraz viac.
„V minulosti pri nízkych úrokových sadzbách a vysokom dopyte nebolo jednoduché výnimku získať, dnes už nie je v banke problém získať hypotéku vo výške 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Pri ľuďoch, ktorým chýbajú iné zdroje, pomerne často žiadame a úspešne získavame až 90 percent financovania. Títo ľudia teda potrebujú vykryť navyše už iba desať percent z ceny bytu,“ hovorí Búlik.
Dnes už nie je v banke problém získať hypotéku vo výške 90 percent hodnoty nehnuteľnosti.
Akú fixáciu si zvoliť
Banky aktuálne poskytujú najvýhodnejšie úroky pri fixácii na tri alebo päť rokov. Príliš krátke alebo naopak dlhé fixácie pre ne znamenajú väčšie riziko, a preto ich úročia vyššími sadzami.
„Siahnuť po jednoročnej fixácii sa neoplatí, a to aj preto, že sadzby sú o približne 0,5 percentného bodu vyššie ako pri dlhších fixáciách,“ konštatuje analytik OVB.
„Orientovať sa na jednoročné fixácie nemá zmysel, pretože úroky sú spravidla vyššie. Úrokové sadzby s jednoročnou fixáciou začínajú na úrovni 4,59 percenta, no pri troj- a päťročných fixáciách sú to už štyri percentá,“ dodáva Smoroň zo Swiss Life. Vysvetľuje, že jednoročná fixácia predstavuje pre banku riziko toho, že klient skoro odíde ku konkurencii.
Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk, dodáva, že pri jednoročnej fixácii môžu klienti zostať nemilo prekvapení, ak v horizonte dvanástich mesiacov nedôjde k výraznejšiemu zníženiu sadzieb a tento krok sa im preto nemusí vyplatiť.
Oplatí sa refinancovanie?
Preniesť si hypotéku za lepšími podmienkami do inej banky už nie je také ľahké a ani využívané ako v minulosti. Sadzby sú naprieč trhom na zhruba rovnakej úrovni. Navyše klesol počet bánk, ktoré preplácajú pokutu za predčasné splatenie úveru v predchádzajúcej banke, takže refinancovanie mimo obdobia konca fixácie sa už veľmi neoplatí.
Na druhej strane ešte stále veľa hypoték čaká uplynutie fixácie sadzby, dohodnutej ešte pred masívnym zdražením. Títo klienti preto hľadajú na trhu najlepšiu ponuku.
„Najnovšie hľadáme nielen úver s najnižšou úrokovou sadzbou, ale do porovnania vstupujú aj ďalšie benefity. Keďže úrokové rozdiely medzi bankami sa zmenšili, hrajú tieto faktory výraznú rolu v rozhodnutí, či sa refinancovanie vôbec oplatí,“ hovorí Búlik. Jedným z takých je podľa neho vrátenie prvých troch splátok refinancovaného úveru, ktoré ponúka ČSOB.
„Klientom odporúčame, aby si namiesto uvažovania, či využiť ponuku za 4,19 alebo 4,29 percenta, radšej vybrali banku, ktorá im v prípade výraznejšieho poklesu úrokových sadzieb umožní za prijateľných podmienok zníženie úroku aj mimo výročia fixácie,“ dodáva Smoroň. Ďalším benefitom, podľa ktorého sa treba rozhodovať, je možnosť požiadať o zmenu sadzby v prípade jej poklesu aj mimo fixácie.
Kam sa pohnú sadzby
V ostatnom čase viacero bánk znížilo úroky na hypotékach. Od začiatku prázdnin tak urobila ČSOB, Prima banka, Tatra banka či Slovenská sporiteľňa. Ide o obrat v dlhodobom trende alebo len nevýrazné zmeny?
„Aj keď viaceré banky v auguste mierne znížili úrokové sadzby, od výrazného poklesu úrokov sme ešte ďaleko,“ hovorí Búlik. Miernou úpravou sadzieb sa banky podľa neho snažia vylepšiť si pozíciu na trhu, ktorý začína pomaly ožívať. Aj Pavel Škriniar, finančný analytik Swiss Life Select, si myslí, že zmeny sú skôr okrasné než rázne, hoci o ich poklese sa hovorí už od začiatku roka.
Výraznejšiemu poklesu bráni okrem politiky Európskej centrálnej banky aj vysoká riziková prirážka slovenských štátnych dlhopisov. Zahraniční investori sa totiž obávajú o rozpočtovú disciplínu slovenskej vlády.
Prirážky štátnych dlhopisov preto na rozdiel od iných krajín zatiaľ neklesajú. Trhy aktuálne čakajú na predstavenie konsolidačných opatrení pre budúci rok, ktoré sú plánované na september. Predznamená to vývoj výnosov štátnych dlhopisov a tým aj úročenie hypoték.
Aj keď viaceré banky v auguste mierne znížili úrokové sadzby, od výrazného poklesu úrokov sme ešte ďaleko.
Takmer úplne z trhu vymizli investičné hypotéky. Problémom sú vyššie sadzby, ktoré zásadne obmedzili úverové kapacity bežných ľudí. Ak teda v súčasnosti riešia ľudia investičnú nehnuteľnosť, robia tak väčšinou kúpou v hotovosti, nie na úver.
Napriek tomu získať druhú alebo tretiu hypotéku nie je technicky nemožné. Každá banka má však podľa Smoroňa vypracovanú internú metodiku, ako sa na druhú a tretiu hypotéku pozerá.
„Na trhu sú banky, ktoré to nerozlišujú, ale sú aj banky, ktoré pri druhej alebo tretej hypotéke znížia LTV (pomer výšky úveru a hodnoty založenej nehnuteľnosti, pozn. red.) alebo skrátia splatnosť,“ približuje.
Ako sa pripraviť na hypotéku
Analytik Búlik radí, aby ľudia s dobrým zamestnaním pri žiadosti o hypotéku počkali na obdobie po vyplatení koncoročných odmien či bonusov, ktoré navyšujú priemerný príjem, a tým aj šancu získať dostatočný úver. Okrem toho odporúča vyhnúť sa stávkovaniu či online gamblingu, ako aj prehnaným investíciám do kryptomien.
Banky to totiž vidia na výpise z účtu a posudzujú podľa toho negatívne rizikové správanie žiadateľa o úver. Pri podnikateľoch je zasa dôležité nemať daňové priznanie so záporným výsledkom hospodárenia.
Smoroň zo Swiss Life radí, aby sa žiadatelia pripravovali na úver na bývanie dlhodobo. „Hypotéka predstavuje záväzok na dlhé obdobie a budú s ňou musieť pravdepodobne žiť desiatky rokov,“ konštatuje. Príprava by preto mala podľa neho začínať zodpovedným a reálnym finančným plánom a konzervatívnym zhodnotením možností v kontexte potrieb, možného vývoja hypotekárneho trhu a trhu nehnuteľností.
„Štrnásťročné obdobie konštantného poklesu úrokových sadzieb spôsobilo, že existuje veľká skupina hypotekárnych klientov, ktorá nič iné ako pokles sadzieb a zároveň rast hodnoty nehnuteľností nezažila. Sadzby okolo štyroch percent si v minulosti nevedeli predstaviť a dnes ich zažívajú v praxi,“ sumarizuje.
Podľa Šablovej z Fingo.sk je základom dôkladný prieskum úverových možností. „V každej banke môžete pochodiť inak. Jedna vám môže úver schváliť bez problémov, druhá vám odklepne menej peňazí alebo horšiu úrokovú sadzbu, z tretej môžete odísť aj úplne naprázdno,“ hovorí.
V čase zhoršenej dostupnosti úverov je preto podľa nej dobré využiť pomoc finančného sprostredkovateľa. „Odporúčam vopred sa poradiť so skúseným hypotekárnym špecialistom, ktorý poradí, ako zvýšiť šance na získanie hypotéky. Určite je to lepšia cesta, ako si hneď podať žiadosti v bankách, kde by z rôznych dôvodov klienti „neprešli“ a zbytočne by sa tak dostali do úverového registra,“ radí.
