Nie každý katastrálny úrad, ktorý už funguje, dokáže klientovi pomôcť rovnako. Niektoré potvrdenia banky neakceptujú.
Hoci elektronické služby katastra ešte nefungujú, prví klienti sa už dočkali peňazí z hypotéky. Ešte v utorok to oznámila Slovenská sporiteľňa. Konkrétnej situácii pomohlo, že niektoré katastre fungujú v obmedzenom papierovom režime.
„Z okresného katastrálneho úradu nám priniesli papierové potvrdenie o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností s číslom konania a originál listu vlastníctva,“ vysvetľuje hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková a dodáva, že nestačí, aby bolo na vklade uvedené písmeno V, musí byť za ním aj číslo.
Dôležité je, aby boli oba dokumenty aktuálne s pečiatkou úradu. „Tieto dokumenty sme porovnali s poslednými dostupnými online dátami. Ak nám aj ďalší klienti donesú takto potvrdené dokumenty z katastra nehnuteľností, sme pripravení odsúhlasiť im čerpanie úveru,“ dodala.
O podobných skúsenostiach hovoria aj finanční sprostredkovatelia. Nedá sa však povedať, že súčasný provizórny systém pomôže všetkým klientom rovnako.
Finančný analytik Swiss Life Select Pavel Škriniar hovorí, že v niektorých bankách stačí návrh na vklad, inde z pôvodných podmienok neustúpili. „Samozrejme, úspešnosť načerpania súvisí s tým, či je kataster funkčný alebo nie. Každá banka má inú cieľovú skupinu a záleží na tom, kde stojí zakladaná nehnuteľnosť,“ dopĺňa.
Ťažko podľa neho možno hovoriť o riešení pre väčšinu klientov, keď väčšina katastrov je zatvorených, respektíve najväčšie realitné trhy nemajú príslušné katastre k dispozícii.
O rozdielnom prístupe bánk hovorí aj analytik OVB Marián Búlik. „Problémom je vyznačenie plomby na liste vlastníctva, ktoré časť bánk nahrádza kontrolou skutkového stavu voči systému banky a umožňuje tak čerpať úver, avšak iné banky zatiaľ trvajú na origináli výpisu z listu vlastníctva s vyznačenou plombou,“ vraví.
Dodáva, že žiadna banka nevie spracovať a uvoľniť čerpanie hypotéky, pri ktorej treba overiť aktuálny stav nehnuteľnosti, napríklad pre pochybnosti vo veci prístupovej cesty k nehnuteľnosti.
V piatok podľa ministerstva vnútra fungovalo v obmedzenom režime 48 úradov. Nie každý je na tom rovnako.
Ktoré katastre fungovali k 17. januáru
Malacky, Skalica, Trnava, Nitra, Šaľa, Topoľčany, Ilava, Myjava, Nové Mesto nad Váhom, Trenčín, Partizánske, Považská Bystrica, Prievidza, Krupina, Púchov, Kysucké Nové Mesto, Žilina, Banská Štiavnica, Bytča, Banská Bystrica, Lučenec, Zvolen, Martin, Dolný Kubín, Liptovský Mikuláš, Žiar nad Hronon, Rimavská Sobota, Veľký Krtíš, Bardejov, Kežmarok, Poprad, Námestovo, Tvrdošín, Prešov, Stará Ľubovňa, Svidník, Gelnica, Košice-okolie, Moldava nad Bodvou, Michalovce, Michalovce-Veľké Kapušany, Spišská Nová Ves, Stropkov, Levoča, Humenné, Sabinov, Medzilaborce, Vranov nad Topľou, Trebišov.
Riaditeľ divízie úverov, stavebného sporenia a leasingu Finportalu Adrián Luterán spresňuje, že možnosť čerpať majú len klienti na základe podaného návrhu na vklad (na plombu), nie na základe rozhodnutia o povolení vkladu. „Zároveň sa predmet zabezpečenia takejto hypotéky nachádza v pôsobnosti katastra, ktorý dokáže čísla konania V generovať a list vlastníctva s plombou vystavovať,“ približuje. Podľa dostupných informácií pritom podľa neho ide o menej ako 20 percent katastrov. To znamená osem zo 48 otvorených.
„Potvrdenie bez čísla konania, ktoré vystavovali niektoré katastre, podľa mojich informácií žiadna banka neakceptuje,“ potvrdzuje aj Búlik.
Zložité hypotéky majú problém
Keďže regulačné pravidlá neumožňujú čerpať úver na plnú cenu kupovanej nehnuteľnosti, predovšetkým mladí klienti riešia situáciu tak, že dočasne založia druhú nehnuteľnosť. Napríklad rodičovský dom na druhej strane republiky. Takéto situácie aktuálne možné nie sú.
V komplikovanej situácii môžu byť podľa Ivana Kahanca z Brokerie aj klienti, ktorí majú otvorené konania so zmenami na liste vlastníctva, potrebujú zlegalizovať vedľajšie stavby pri rodinnom dome, zrealizovať a zapísať nový geometrický plán a podobne. „Prípadne sa im môže predĺžiť proces zápisu stavby po kolaudácii, čo môže mať taktiež vplyv na plnenie podmienok banky,“ vysvetľuje.
Bezplatné refinancovanie na výnimku
V špecifickej situácii sú aj klienti, ktorým sa mení fixácia úrokovej sadzby. Ak s novým úrokom nie sú spokojní, môžu si preniesť hypotéku do inej banky. To je však potrebné urobiť k výročiu fixácie. V súčasnej situácii to nemusia stihnúť. Banky sa už vyjadrili, že súčasné problémy zohľadnia a klientom umožnia bezplatný presun hypotéky aj neskôr.
Búlik dodáva, že niektoré banky ohraničujú túto toleranciu na jeden deň, iné posudzujú situáciu individuálne. „V oboch prípadoch je podmienkou, že pôvodná žiadosť bola vyčíslená bez poplatku. Podobný prístup platí aj pre predĺženie lehoty čerpania úveru,“ spresňuje.
Dá sa očakávať, že banky nebudú chcieť zneužívať situáciu. Zrejme chápu, že ak by sa ocitli klienti v problémoch nie vlastnou vinou, ale pre kybernetický útok na kataster, politici by mohli veľmi rýchlo prijať zákon, ktorý situáciu vyrieši v neprospech bánk.
Oplatí sa hľadať byt?
Problémy katastra skomplikovali čerpanie schválených úverov. Keďže nie je zrejmé, kedy sa systém podarí obnoviť, na mieste je otázka, či má význam pozerať si nehnuteľnosti a nechať si predschváliť hypotéku. Niektoré banky to umožňujú skôr, než má klient vybranú nehnuteľnosť.
Podľa riaditeľky pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Evy Šablovej veľa závisí aj od toho, či si banky zvolia náhradný spôsob, ako pristupovať k čerpaniu hypotéky. „Predpokladám, že nebudú chcieť podstupovať riziko, že nebudú mať korektne zapísané záložné zmluvy. Banky v tejto chvíli vedia schvaľovať úvery a deklarujú, že predĺžia lehoty na čerpanie úverov na kúpu nehnuteľnosti počas nedostupnosti katastrálnych služieb,“ dodáva.
Pavel Škriniar zdôrazňuje, že určite dáva zmysel robiť obhliadky, pričom v prípade nájdenia vytúženej nehnuteľnosti bude nevyhnutné zmluvne ošetriť práve prevod pri nefunkčnosti katastra.
Hypotéky možno zlacnejú, no byty zdražejú
Neznámou je však vývoj úrokových sadzieb a cien nehnuteľnosti. Ivan Kahanec z Brokerie pripomína, že vývoj úrokových sadzieb zvádza k tomu, aby kupujúci čakali na lacnejšie hypotéky. „Nemusí sa im to však oplatiť, keďže ceny nehnuteľností už rastú. Tento rast je podporený aj poklesom sadzieb. Celková investícia sa im preto môže predražiť napriek nižšej úrokovej sadzbe,“ upozornil.
Ako ďalej dodal, klienti síce budú mať nižšiu sadzbu, ale pre vyššiu cenu nehnuteľnosti ho budú platiť z vyššej sumy.
Predschválenie hypotéky bez špecifikovanej nehnuteľnosti, ako umožňujú napríklad ČSOB a Unicredit, môže podľa Mariána Bulíka pomôcť pri aktuálnom probléme s nefunkčnosťou katastra, ale nemusí im definitívne priniesť kúpu nehnuteľnosti s bankovým úverom.
„Situáciu ďalej zhoršuje aj fakt, že na prípadné vypovedanie zmluvy – ak by chcel klient o pár mesiacov získať lacnejšiu hypotéku – sa viažu sankčné poplatky. Na druhej strane je predschválená hypotéka istotou, že aj pri zmenenej rodinnej situácii sa žiadateľ dostane k úveru na bývanie,“ hovorí.
Čo si myslia odborníci
Pavel Škriniar, finančný analytik Swiss Life Select
V súčasnosti je viac ako pred výpadkom viditeľné, aký je rozdiel medzi schvaľovacím procesom a načerpaním úveru. Schvaľovanie ide ako predtým. Pri načerpaní sú medzi bankami rozdiely.
Refinancovanie bez poplatku bude podľa vyjadrení najväčších bánk možné, lebo budú akceptovať súčasnú situáciu a posunú termíny o obdobie nefunkčnosti katastra. Z pohľadu banky nejde iba o ústretový, ale aj o obchodný krok, keďže tak budú mať viac času na komunikáciu s klientom. Prepis nehnuteľnosti je závislý od funkčnosti katastra.
Dáva zmysel robiť obhliadky, pričom v prípade nájdenia vytúženej nehnuteľnosti bude nevyhnutné zmluvne ošetriť prevod pri nefunkčnosti katastra.
Ivan Kahanec, senior analytik spoločnosti Brokeria
V celom procese riešenia hypotéky sú údaje z katastra kľúčové v troch momentoch: príprava znaleckého posudku, schvaľovanie a čerpanie hypotéky. Za štandardnej situácie je možné všetky tieto informácie získavať online. V okresoch, kde je kataster stále nefunkčný, nie je možné úver načerpať. Niektoré banky pristúpili aspoň k tomu, že klientom dokážu schváliť hypotéku napríklad na základe staršieho výpisu z listu vlastníctva. K čerpaniu však bude treba podať návrh na vklad záložného práva a doručiť banke list vlastníctva na právne účely s vyznačenou plombou k tomuto vkladu.
Vývoj úrokových sadzieb naznačuje mierny optimizmus v tom, že by mohli hypotéky tento rok ešte zlacnieť. So schvaľovaním refinančnej hypotéky sa preto klienti nemusia ponáhľať. Môže sa navyše stať, že im ponúkne ich existujúca banka taký úrok, že sa im prechod do novej banky neoplatí. Banky posielajú klientom nové podmienky na ďalšie obdobie fixácie v dostatočnom predstihu na to, aby sa stihli poradiť a v prípade potreby refinancovať hypotéku do novej banky s lepšími podmienkami.
Vývoj úrokových sadzieb zvádza k tomu, aby kupujúci čakali na lacnejšie hypotéky. Nemusí sa im to však oplatiť, keďže ceny nehnuteľností už rastú. Tento rast je podporený aj poklesom sadzieb. Celková investícia sa im preto môže predražiť napriek nižšej úrokovej sadzbe. Klienti síce budú mať nižšiu sadzbu, ale pre vyššiu cenu nehnuteľnosti ho budú platiť z vyššej sumy.
Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko
Po vzniku krízovej situácie na katastri je zrejmé, že sa banky snažia v čo najväčšej miere uplatňovať pri hypotékach dočasné náhradné riešenia a poskytovať čo najviac úverov. Tento prístup je pochopiteľný, keďže poskytovanie hypotekárnych úverov tvorí zásadnú časť ich biznisového portfólia.
Predschválenie hypotéky bez špecifikovanej nehnuteľnosti (ČSOB a Unicredit) môže ľuďom pomôcť pri aktuálnom probléme s nefunkčnosťou katastra, ale nemusí im definitívne priniesť kúpu nehnuteľnosti s bankovým úverom. Odloženie výberu nehnuteľnosti o šesť až 12 mesiacov znamená, že počas tejto doby nemusia dokladovať zavkladovanie kupovaného bytu alebo domu na katastri.
Na druhej strane pri očakávanom pokračovaní poklesu úrokových sadzieb a raste cien nehnuteľností táto možnosť znamená, že sa im úver predraží. Takéto riešenie pravdepodobne pre klientov bude finančne nevýhodnejšie v porovnaní s okamžitým čerpaním hypotéky na vyhliadnutú nehnuteľnosť. Situáciu ďalej zhoršuje aj fakt, že na prípadné vypovedanie zmluvy – ak by chcel klient o pár mesiacov získať lacnejšiu hypotéku – sa viažu sankčné poplatky. Na druhej strane je predschválená hypotéka istotou, že aj pri zmenenej rodinnej situácii sa žiadateľ dostane k úveru na bývanie.
Eva Šablová, riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk
Niektoré banky sa vyjadrili, že ak klient pre nefungujúce služby katastra nestihne včas prostredníctvom refinancujúcej banky načerpať hypotéku a splatiť pôvodný úver, pri novom vyčíslení klientovi poplatok neuplatnia, aj keď už bude po výročí fixácie.
Nevieme, ako dlho bude trvať výpadok katastra, predovšetkým kedy sa obnovia aktualizácie, aby boli priechodné čerpania hypoték. V tejto chvíli je tiež náročné odhadovať, aké budú ďalšie kroky jednotlivých bánk a či zvolia náhradný spôsob prístupu k čerpaniu hypotéky. Predpokladám, že nebudú chcieť podstupovať riziko, že nebudú mať korektne zapísané záložné zmluvy. Banky v tejto chvíli vedia schvaľovať úvery a deklarujú, že predĺžia lehoty na čerpanie úverov na kúpu nehnuteľnosti počas nedostupnosti katastrálnych služieb.
Adrián Luterán, riaditeľ divízie úverov, stavebného sporenia a leasingu Finportalu
Provizórne riešenia určite nepomôžu všetkým klientom. Pôjde len o klientov, ktorí mali hypotéku schválenú s čerpaním na základe podaného návrhu na vklad (na plombu), nie na základe rozhodnutia o povolení vkladu. Zároveň sa predmet zabezpečenia takejto hypotéky nachádza v pôsobnosti katastra, ktorý dokáže čísla konania V generovať a list vlastníctva s plombou vystavovať. Podľa dostupných informácií pritom ide o menej ako 20 percent katastrov (8 verzus 48 otvorených).
V prípade refinancovania úveru bez poplatku v čase refixácie ide o viacero možných situácií. Ak bol návrh na vklad záložného práva potvrdený katastrom a mal vyznačené číslo konania pred výpadkom katastra, alebo ak klient banke, ktorá dané riešenie akceptuje, v čase výpadku katastra k čerpaniu predloží katastrom potvrdený návrh na vklad s číslom konania V a list vlastníctva s plombou, kde bude rovnaké číslo konania V, tak refinancovanie bez poplatku pri refixe bude možné zrealizovať.
Proces kúpy nehnuteľnosti sa oplatí podstúpiť vždy, ak si klient nájde nehnuteľnosť, ktorá spĺňa jeho očakávania. V súvislosti s technickým výpadkom katastra sa len treba pripraviť na to, že sa proces môže predĺžiť, na čo je potrebné myslieť hlavne pri nastavovaní lehôt v kúpnej zmluve.
Riešením pre klientom v tomto čase môže byť aj hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, pri ktorej banka dokáže úver schváliť aj bez potreby špecifikovania nehnuteľnosti, teda bez potreby využitia služieb katastra. Jedna z bánk dokonca prišla s časovo limitovanou ponukou zvýhodnenej úrokovej sadzby práve pre tento typ hypotéky.
Miriam Wagnerová, produktová manažérka spoločnosti Partners
Banky boli schopné čerpať úvery, pokiaľ mali klienti potvrdený návrh na vklad do katastra do 3. januára 2025. Ostatní si budú musieť počkať na obnovenie služieb katastra. Pokiaľ nebude možné elektronicky overiť, či sa plomba na liste vlastníctva zhoduje s číslom návrhu, klient bude musieť predložiť list vlastníctva vystavený katastrom. Nemusí byť určený na právne úkony.
Schvaľovanie úverov môže ovplyvniť požiadavka na predloženie nového geometrického plánu a podobne. Pokiaľ to súvisí so službami katastra, klienti budú musieť počkať aj na celkové posúdenie úveru. Financovanie kúpy nehnuteľnosti môže byť jednoduchšie v bankách, ktoré vedia schváliť úver na kúpu nešpecifikovanej nehnuteľnosti. Nie je teda potrebné čakať na znalecký posudok. Podmienky čerpania úverov sa nemenili. Banky stále požadujú návrh vkladu s pečiatkou katastra a list vlastníctva s plombou.
Ak klient nemá vybranú nehnuteľnosť, respektíve vie, čo bude kupovať, ale nevie predložiť znalecký posudok, má možnosť požiadať o hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Na špecifikáciu nehnuteľnosti, teda predloženie znaleckého posudku, má niekoľko mesiacov. Rovnako môže požiadať o financovanie kúpy, ak je možné predložiť znalecký posudok a predávajúci bude ochotný počkať na splnenie podmienok pre čerpanie hypotéky.
