„Bývanie je vo všeobecnosti téma, ktorú každý rozoberá. Obzvlášť teraz, keď sú ceny historicky najvyššie. Hovoríme o nej v práci, rozoberajú ju naši známi. Takže práca so súkromným životom sa prelína, či chceme alebo nie,“ hovorí v rozhovore pre Forbes Filip Žoldák, jeden zo zakladateľov rodinnej realitnej kancelárie Herrys. O slovenskom realitnom trhu sme sa zhovárali aj s jeho manželkou Katarínou Žoldák Kupcovou a švagrom Martinom Benčárom, ktorí sa tiež podieľajú na chode firmy.
Čo bolo skôr – chuť spoločne podnikať alebo vášeň pre reality?
Žoldák: Vášeň pre reality. Poznali sme sa dlho predtým, ako sme spolu začali podnikať. Reality však boli súčasťou našich životov, veľa sme sa o nich aj rozprávali vo voľnom čase, na rodinných oslavách a celé sa to vyvinulo samo.
Žoldák Kupcová: Okrem toho sme sa v našich predchádzajúcich profesiách s Filipom venovali rezidenčnému segmentu a Martin s otcom zasa vykupovaniu a sceľovaniu pozemkov. Zistili sme, že máme rovnaký pohľad na to, ako by mal fungovať trh.
Tajomstvo spokojnosti? Nenosiť si prácu domov
Čo považujete za úskalia rodinného biznisu?
Žoldák: Zrejme to, že prácu nedokážete úplne filtrovať od rodinného života. Vždy si ju nesiete aj domov, keďže vaša manželka je aj vaša partnerka v biznise. Rovnako je to aj v opačnom garde. Problémy z domu si často prinesiete aj do práce.
Žoldák Kupcová: Herrys funguje desať rokov. My sme partnermi 15 rokov, pracovali sme spolu už v predchádzajúcom zamestnaní, takže už sme sa naučili regulovať to, aby sme sa doma rozprávali o súkromných záležitostiach a v práci o biznise.
Žoldák: Bývanie je vo všeobecnosti téma, ktorú rozoberá každý. Obzvlášť teraz, keď sú ceny historicky najvyššie. Hovoríme o nej v práci, aj s našimi priateľmi. Takže práca sa prelína so súkromným životom, či chceme alebo nie. A každý si myslí, že je na ňu odborník, lebo niekedy v živote si niečo kúpil alebo prenajal.
Ste prvou generáciou vášho podniku. Ako sa pozeráte na odovzdávanie svojej firmy potomkom?
Žoldák Kupcová: Staršieho, deväťročného syna postupne vedieme k tomu, aby rozumel, že veci sa nezískavajú ľahko. Keď je čas, príde k nám do kancelárie, snažím sa ho nejakým spôsobom zapojiť, napríklad skladá zakladače, čo je pre neho aj zábava.
Bečár: Hľadíme na ne s nádejou, že reality ich budú viac zaujímať. Ja som v rodinných firmách vyrastal, keďže môj otec podnikal v 90. rokoch a vždy som sa podieľal na chode firmy. Najskôr som pracoval pre svoju tetu v notárskej kancelárii, kde som mohol pričuchnúť k realitám.
Rodinný biznis má výhody aj nevýhody. Ale na svoje deti sa pozerám s nádejou, že budú chcieť nasledovať naše kroky. Nebudem ich k tomuto cielene viesť, ale keď ich to začne baviť, budem určite rád.
Žoldák: Skôr mám pocit, že deti v rodinnom biznise pokračovať nechcú. Často sa stáva, že ich to nebaví alebo odstraší, chcú sa venovať niečomu inému.
Keď ostatní vypli, oni išli naplno
Čo vás naučila pandémia?
Žoldák Kupcová: Ako rodina sme sa tomu prispôsobili. Z podnikateľského pohľadu sme v tejto situácii hľadali príležitosť, ako sa posunúť ďalej.
Keď sa začala pandémia a zostali sme zo dňa na deň všetci na home office, zmenili sme systém práce, v momente sme začali pracovať na nových procesoch v novom režime. Backoffice sledoval na polhodinovej báze správanie konkurencie, ako inzerujú, ako komunikujú.
Tím realitnej kancelárie Herrys. Foto: archív Herrys
Paradox bol, že sa mnohí v tomto období úplne vypli, my sme sa však rozhodli ísť naplno. Výsledkom bolo, že pri uvoľňovaní opatrení, keď iní iba začínali, my sme už mali rozbehnutých viacero obchodov. V princípe bol pre nás minulý rok najlepším rokom v našej histórii.
Bečár: S Herrysom sme začínali v roku 2011, po finančnej kríze, a aj to bolo pomerne komplikované obdobie. Rodina a známi sa nás pýtali, prečo do toho ideme. Bola to výzva. Takisto sme k tomu pristúpili aj teraz. Aj keď to bola výrazná zmena, museli sme sa naučiť fungovať a adaptovať.
Prekvapením bolo tempo rastu
Presuňme sa k situácii na realitnom trhu. Bol pre vás vývoj cien nehnuteľností za posledný rok a pol prekvapením?
Žoldák Kupcová: Vzhľadom na to, aká je situácia najmä na trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami v Bratislave, musím povedať, že ani nie.
Žoldák: Skôr ma prekvapil prudký rast cien. Avšak, ak si porovnáte veľkosť ponuky a dopytu, vôbec sme neočakávali, že by ceny mohli klesať.
Žoldák Kupcová: Rovnako sme zaznamenali, že sa zvýšila potreba bezpečne investovať do nehnuteľností. Stále sú niečím, čo je pre klienta uchopiteľnejšie ako napríklad investovanie do finančných produktov.
Bečár: Rovnako ako Filipa ma prekvapilo to percento samotného rastu. Vnímam to ako dôsledok okolností spôsobených pandémiou a nedostatkom ponuky na trhu.
Investori vs. individuálni kupci
Kam až môžu podľa vás ceny nehnuteľností rásť?
Žoldák: Je to naozaj ťažké odhadnúť. Množstvo klientov, ktorí kupujú nehnuteľnosti, sú investori. To znamená, že sa správajú úplne inak, ako keď si človek kupuje byt na bývanie.
V prípade individuálnych nákupov hovoríme o niekoľkých státisícoch eur, v prípade investorov ide až o milióny, pretože kupujú viacero jednotiek v jednom projekte.
Ťažko vieme predpovedať, ako sa bude vyvíjať cena a predaj, pretože sa striedajú vlny individuálnych záujemcov a investorov. Individuálni kupujúci sa rozhodujú dlhšie, ich rozhodovací proces je náročnejší, pretože cena je vysoká. Investor kupuje viac jednotiek a rozhoduje sa na základe excelovskej tabuľky a svojho rozpočtu.
Bečár: Vývoj bude záležať najmä na veľkosti ponuky a dostupnosti financovania.
V akom období sa teda teraz nachádzame? Prevažujú jednotlivci alebo investori?
Žoldák: Závisí to od projektu. Ak sa na to pozrieme z globálneho hľadiska, tak je to vyvážené. Sú projekty, kde máme väčšinu jednotlivcov a naopak.
Bečár: Na sekundárnom trhu, aj vzhľadom na vývoj cien, prevažujú najmä klienti, ktorí uspokojujú reálnu potrebu bývania.
Na ktoré projekty sa zameriavajú investori?
Žoldák Kupcová: Závisí to od lokality. Napríklad projekt Nový Ružinov, ktorý pozostáva z komorných nízkopodlažných objektov, sa skôr profiluje na rezidenčného klienta. A naopak centrum Bratislavy je atraktívne z pohľadu investorov.
Žoldák: Okrem toho to však ovplyvňuje aj skladba a výmera bytov, ich konečná cena a dostupnosť. Je tam viacero faktorov.
Investičné a prázdne
Môže nastať situácia, že nebudú byty, pretože budú vykúpené ako investičné, no nikto v nich nebude bývať? A ostatní si ich nebudú môcť dovoliť?
Žoldák: Určite.
A nenastala už? V Bratislave chýbajú desaťtisíce bytov.
Žoldák: Závisí to, ako sme spomínali, od lokality a projektov. Sú projekty, kde štvorcový meter stojí osemtisíc eur, a sú také, kde stojí stále okolo tritisíc eur. Klient si môže stále vyberať a to je pozitívne.
Sú investičné byty špecifikom Bratislavy?
Žoldák: Ak sa pozrieme za hranice, podobná situácia je aj v Prahe. Naši klienti hovoria, že lacné už bolo a je najvyšší čas kupovať. A v Prahe je už situácia taká, že sa kupuje naozaj hocičo. Čo sa týka Slovenska, tak nedostatok bytov je všade. Nie je to len špecifikom Bratislavy.
Luxus je relatívny
Čo je vašou realitnou srdcovou záležitosťou?
Žoldák Kupcová: Je viacero projektov, ktoré mám rada. Najmä pre charakter bývania, keď developer vybuduje celú novú lokalitu, ktorú rieši komplexne. A je príjemné spolupracovať s niekým, s kým si po profesionálnej stránke rozumiem a navzájom sa inšpirujeme.
Žoldák: Aktuálne máme naše portfólio nehnuteľností pomerne vyvážené. Máme investorský projekt, aj na bývanie. Takisto aj luxusný projekt, ale aj lowcostovejší. Nie je to ani tak o nehnuteľnostiach, ako o klientoch, s ktorými na ich projektoch spolupracujeme.
Keď ste už spomenuli luxusné nehnuteľnosti, čo si pod týmto pojmom máme predstaviť?
Žoldák: Posudzuje sa najmä lokalita a aj dopyt, ktorý stanovuje podmienky vnímania luxusu. Ale v princípe je to kombinácia lokality, okolia, výmery a počtu bytov. Čiže kombinácia faktorov, ktoré musia do seba zapadať.
To znamená, že v centre mesta asi neurobíte projekt s 12 bytmi, keď ste za pozemok zaplatili tritisíc eur za štvorcový meter. Tu vyzerá luxus trochu inak. Vo veľkých projektoch zasa luxus predstavujú byty na najvyšších poschodiach, penthousy. Inak to zasa vyzerá v Horskom parku, kde sa postaví luxusný rodinný dom.
Zlatá stredná cesta
Je pre vás výhodnejšie predať luxusnú nehnuteľnosť, aj keď to bude trvať dlhšie, alebo sa sústredíte radšej na masovejšie projekty?
Žoldák Kupcová: Máme radi zlatú strednú cestu. Neodmietame ani luxusnú nehnuteľnosť, ale orientujeme sa viac na strednú kategóriu nehnuteľností.
Žoldák: Masový trh je to, čo nás živí. Predaj luxusnej nehnuteľnosti, ak hovoríme o objektoch, ktoré majú hodnotu viac ako milión eur, trvá, samozrejme, dlhšie.
Bečár: Nie je dôležitá ani tak nehnuteľnosť, ale náš klient. Ak je ochotný spolupracovať a nechá si poradiť, tak to môže byť akákoľvek nehnuteľnosť.
Stalo sa vám, že ste mali v ponuke produkt, ktorý ste nevedeli veľmi dlho predať?
Žoldák Kupcová: Je to o nastavení očakávaní daného klienta. Mali sme klienta, ktorý vlastnil nehnuteľnosť v projekte Zuckermandel a mal istú predstavu o predajnej cene. Spracovali sme mu detailnú analýzu a pripravili sme ho na to, že to bude pri danej cene trvať rok. Presne ten rok to trvalo, klient bol však vopred na to pripravený.
Technológie pomôžu, ale nenahradia
Aká je budúcnosť realitného biznisu? Vidíme veľa inovatívnych nástrojov, napríklad na naceňovanie nehnuteľností. Myslíte si, že takéto nástroje nahradia ľudský kontakt s realitnou kanceláriou?
Žoldák: Ľudský kontakt nenahradia žiadne nástroje. Realitný maklér nielen otvára dvere, ale zároveň je partnerom, na ktorého sa môže klient spoľahnúť. Vždy bude pomáhať klientom, aby sa zorientovali na trhu, keďže nehnuteľnosti bežne denne nepredávajú a nekupujú.
Tiež pomáha klientom definovať ich požiadavky a očakávania. Klient vždy bude chcieť nehnuteľnosť osobne navštíviť a bude sa chcieť o nej s niekým porozprávať.
V procese nadobudnutia a predaja nehnuteľnosti by sa dali rôzne úkony nahradiť programom, ale celý ten proces niekto musí koordinovať. A to je ten maklér. Čiastkovo by sa to technicky dalo, ale celok musí riadiť človek.
Bečár: Moderné realitné kancelárie dnes využívajú technológie na dennej báze. Samozrejme, sú ľudia, ktorí chcú svoju nehnuteľnosť predať cez internetový portál a nikto im v tom nemôže zabrániť.
Viem si predstaviť aj kúpu nehnuteľností pre nejakého investora, ktorý sa rozhodol to takto riešiť. Ale, našťastie, v drvivej väčšine sa stretávame s klientami, ktorí chcú radu a potrebujú sa porozprávať. Keď sa bavíme o bývaní pre vlastnú potrebu, je to vždy spojené s emóciou a maklér ako ľudský faktor v tomto procese zohráva významnú úlohu.
