Je polovičným vlastníkom spoločnosti Accolade, mnohomiliardového kolosu, ktorý v siedmich európskych krajinách investuje do výstavby priemyselných hál. Okrem iného je 24. najbohatším Čechom v rebríčku Forbesu.
Milan Kratina sa tento mesiac rozhovoril o tom, ako sa Accolade vlani darilo a o tom, čo ho štve na českom vzťahu k nehnuteľnostiam.
Jednotka na trhu
Kancelárie, byty, obchodné centrá. Tie všetky sa stretávajú s problémami a výrazným spomalením výstavby. Priemyselným parkom sa naopak darí. Je za tým okrem iného snaha Európy posilniť svoju sebestačnosť. Hoci nemá napríklad e-commerce takú silu ako počas covidu, priemyselné haly držia predovšetkým nájomcovia z radov výroby a skladovania.
Jasne je to vidieť aj na biznise českej skupiny Accolade miliardárov Milana Kratinu a Zdeňka Šoustala. Tá v minulom roku prekonala v rámci svojho portfólia nehnuteľností míľnik 3,3 milióna metrov štvorcových. Jej výška ročných príjmov z prenájmu navyše stúpla o 26 percent a celková hodnota portfólia Accolade sa dostala už na tri miliardy eur.
Milan Kratina. Foto: Forbes Česko
Mimoriadne úspešný rok
Aktuálne skupina investuje do výstavby zhruba 745-tisíc metrov štvorcových plôch. Tie sa tak čoskoro pridajú do portfólia, ktorého najväčšiu časť tvoria projekty v Poľsku. Za ním nasleduje Česko, kde bola skupina vlani mimoriadne úspešná.
„Drvivá väčšina našich klientov v Česku sú teraz výrobcovia. Dva roky naspäť to pritom bola hlavne e-commerce. V Európe sme si však uvedomili, že nie všetky krajiny sú k nám priateľské a v niektorých sektoroch musíme byť nezávislejší,“ hovorí v rozhovore pre Forbes Milan Kratina, zakladateľ a CEO Accolade.
Uvádza napríklad aj to, v čom Česko za Európou zaostáva a prečo nemôžu svoj potenciál naplno využiť ani priemyselné parky.
Tie pritom Accolade buduje s veľkou starostlivosťou. V parku Cheb South vlani dosiahla hala prenajímaná nemeckému online predajcovi automobilových dielov Autodoc podľa prestížnej certifikácie udržateľnosti BREEAM rekordné skóre 94,2 percenta, a stala sa tak najekologickejšou priemyselnou budovou na svete.
Už ste boli tento rok v Chorvátsku?
Nebol. Myslím si, že sa tam dostanem medzi aprílom a júnom. Chorváti však boli teraz dvakrát za sebou na stupni víťazov v majstrovstvách sveta vo futbale, tak to tam musím ísť pozrieť.
Chorvátsko je totiž ďalšou krajinou, do ktorej ste s Accolade na konci minulého roka expandovali. Zaujíma ma, či sa už rozšíril aj zoznam krajín, do ktorých cestujete za biznisom.
Ostatné trhy, kde pôsobíme, pre nás zatiaľ majú stále ešte väčšiu prioritu, ale aj keď na návštevu Chorvátska v posledných mesiacoch zatiaľ nebol priestor, čoskoro určite nastane. Táto krajina nám dáva veľký zmysel. Tamojší trh je extrémne malý, je tam Záhreb a potom možno tri ďalšie lokality, ktoré sú priemyselne zaujímavé. Baví nás to, na mieste máme aj celý svoj tím.
Takže ste v chorvátskom trhu videli potenciál… Už tam máte nejaký konkrétny projekt?
Je to veľmi nerozvinutý trh. Celkovo má asi milión metrov štvorcových. To je naozaj málo na takú veľkú krajinu, ktorá je aj relatívne dobre dostupná na zásobovanie. Na to, aby mohla byť európska ekonomika sebestačná, sa do nej musí zapojiť aj Chorvátsko, takže musí ponúkať aj viac priestoru. My máme projekt na sever od Záhrebu. A opäť to bude krásny neofunkcionalistický súbor budov na diaľničnom zjazde, ako je u nás zvykom.
Chorvátsko je siedmou krajinou, kde pôsobíte, keď počítame aj Česko. Prečo ste si vybrali práve túto krajinu? Hovorili ste o potenciáli a nerozvinutom trhu. Je za tým ešte niečo ďalšie?
Chceme vytvárať určitý mix. Naše investície primárne mieria do strednej a západnej Európy, kde sú výnosy nehnuteľností relatívne nižšie. Tie trhy sú konzervatívnejšie, menej vynášajú. Aby ste zaistili nejaký rozumný zisk, je dobré byť aj na trhoch, kde je výnos vyšší. V Chorvátsku je výnos z nehnuteľností o päťdesiat až sedemdesiat percent vyšší ako napríklad v Nemecku alebo v Česku.
Na čo ďalšie sa pozeráte, keď vyberáte novú krajinu na expanziu?
Stále sme real estate, takže aj pre nás je najdôležitejšia lokácia. Potom je to súbor potenciálnych klientov a nájomcov z našej siete zhruba dvoch stoviek nájomcov, ktorí by o danú krajinu mohli mať záujem. V nových krajinách však nechceme byť len preto, aby sme tam mali špendlík. Potrebujeme tam mať určité množstvo priemyselných parkov, ktoré budú mať spolu aspoň štvrť milióna metrov. A potom tam mať možnosť ďalej rásť. Verím, že aj v Chorvátsku sa nám to podarí.
Líšia sa jednotlivé krajiny v tom, do čoho tam investujete? Sú veľké rozdiely v dopyte?
My zrkadlíme ekonomiku. Keď rastie výroba, máme medzi klientmi výrobcov, keď je boom e-commerce, väčšina klientov je zo segmentu e-commerce. Keď ekonomika veľmi šliape, je to logistika. V jednotlivých krajinách je to zastúpenie, samozrejme, trochu iné.
Česko je napríklad mimoriadne priemyselná krajina. Štyridsaťpäť percent našich klientov sú výrobcovia, zhruba štyridsať percent sú robotické centrá späté s e-commerce a pätnásť percent je logistika. V Poľsku je zase ten podiel logistiky oveľa vyšší.
V Chorvátsku ešte uvidíme, ale predpokladám, že tam bude viac logistiky a e-commerce. My však do e-commerce radíme aj klasický retail, ako sú potravinové reťazce typu Aldi, takže je lepšie hovoriť o e-commerce a retail.
Keď sa z jednotlivých krajín presunieme do globálneho pohľadu, ako sa momentálne Accolade darí? Aký bol pre vás minulý rok?
Bol taký horko-sladký. Máme nové projekty, ktoré sú fantastické, dávajú zmysel a je po nich dopyt. Deje sa veľa vecí. Priemysel je totiž jedným z mála segmentov, kde sa neprestalo stavať. Aj v Nemecku sa iné segmenty zastavili – nové kancelárie, obchodné centrá ani rezidencie sa nestavali. Priemysel však dokázal reagovať aj tým, že doba výstavby haly je vlastne pomerne krátka. V tom máme šťastie na segment.
O niečo zložitejšie to bolo celosvetovo pri starších projektoch, ktoré sme odštartovali v druhej polovici roka 2021 alebo v prvom kvartáli 2022. Či už to sú rezidencie, kancelárie, alebo priemysel – to všetko má výrazne nižšiu maržu, než investori predpokladali. Niektorí developeri z tohto dôvodu aj skrachovali.
Je to kombinácia toho, že ste predpokladali nejaké nájmy aj výnosy a proti tomu nejaké náklady. Náklady, stavebné aj finančné, však dramaticky vzrástli a proti tomu celkovo klesla cena komerčných nehnuteľností, čo je vec, ktorá sa naplno prejavila práve v roku 2023.
Aj vy ste teda pracovali s nejakým predpokladom, ktorý úplne nevyšiel…
Áno, marža projektov rozhodne nebola taká, o akej by sme snívali – aj ziskovosť bola výrazne nižšia.
Portfólio sa vám však stále rozrastá. Teraz v ňom máte projekty za 3 miliardy…
V tom rastieme. Teraz je práve tá doba, kedy marže projektov rastú. Nájmy sú vysoké a náklady klesajú. Aktuálne projekty reagujú na trh, ktorý tu teraz máme, takže akékoľvek zlepšenie, čo sa týka stavebných nákladov alebo cien financovania, ide s vami. Teraz je dobré investovať.
Takže výhľad je na trhu priemyselných nehnuteľností pozitívny?
Je to tak. Keď sa pozrieme len na aktuálne projekty v Česku aj v Poľsku, majú výrazne vyššie výnosy ako tie, ktoré sme štartovali rok a pol späť.
Brnianske letisko. Foto: Accolade
Košické letisko. Foto: Accolade
Zostaňme ešte v Česku, keď ste ho už spomenuli. Kde v rámci Česka máte najväčší záber?
Najviac dopytu máme rozhodne v západných Čechách a Karlovarskom kraji. Ten nám veľmi pekne rastie a dlhodobo veríme, že má šancu stať sa zaujímavým priemyselným a logistickým centrom. Len za posledných desať rokov sme tu investovali takmer do tristotisíc metrov štvorcových a v súčasnosti máme v lokalite len vo výstavbe nehnuteľnosti v hodnote ďalších 350 miliónov eur.
V čom bola pre vás pridaná hodnota tých oblastí, do ktorých ste sa pustili?
Tie lokality nám jednoducho dávali zmysel. Mohli sme mať projekt v Poznani, ale Štetín je bližšie k Berlínu a Škandinávii.
V Česku je to podobné. Na diaľnici D5 má skoro každý zjazd, ktorý je aspoň trochu rovný, nejaký priemyselný park alebo výrobu. My sme k tej D5 ponúkli alternatívu, keďže z Chebu je to do Mníchova dokonca bližšie ako z Plzne. On ten pražský pohľad staval Cheb trochu mimo radar. Tiež sme vždy hovorili, že spojenie s Prahou je pre náš biznis sekundárne, hlavné je spojenie s Nemeckom.
A ešte jedna vec. Málokedy si v Česku uvedomujeme, že investície do komerčných nehnuteľností sú významnou súčasťou európskej ekonomiky. Komerčné nehnuteľnosti sú väčší odbor ako telekomunikácie, automobilky alebo bankový sektor. Tou fragmentáciou to na prvý pohľad nie je vidieť a príde mi, že v Česku si to nevážime.
Keby som povedal akémukoľvek nemeckému regiónu, že tu budeme investovať štyristo miliónov eur do priemyselných hál, vyrolujú mi červený koberec. Mám pocit, že v Česku je logistika niekedy až sprosté slovo.
A to je špecifikum Česka?
Áno, je to veľmi české. Vnímam tu oproti iným trhom, kde pôsobím, snahu na celý ten segment lepiť rôzne nálepky a rôzne nové slová – napríklad, že sú to „montovne“, čo je nezmysel. Častokrát ide o najzelenšie a najmodernejšie fabriky na svete.
Ľudia si asi nevedia predstaviť, čo sa v tých halách vlastne odohráva…
Je to tak. Keď ľudia vidia AutoStore, čo je automatizácia skladov, ktorú používa napríklad Alza, je to super. Naše haly sú však práve tie miesta, kde tieto roboty reálne môžete stretnúť. Keby ste si povedali, že chcete vidieť robota, v hale Accolade na to máte vysokú pravdepodobnosť. To spojenie vonkajšieho pohľadu s tým vnútrom sa nám však zatiaľ príliš nedarí ako spoločnosti presadiť. Neviem, čím to je, ale pracujeme na tom.
Vy síce investujete do výstavby priemyselných hál, ale zaujalo ma, že v rámci udržateľnosti sú na tom lepšie ako mnohé iné, na prvý pohľad zelené projekty. Je to niečo, čo teraz jednoducho haly mať musia, pretože je to svetový trend, alebo je to nejaký váš krok navyše?
Je to, samozrejme, dlhodobý trend a my sme ho veľmi skoro pochopili. Drvivá väčšina hál má vysoké ekologické certifikácie BREEAM. Tie nám umožňujú porovnávať sa so zvyškom sveta. Naša priemyselná hala v Chebe teraz napríklad porazila Paríž a je najzelenšou priemyselnou halou sveta. Je to niečo, čo robíme radi, klienti to oceňujú. Chceme zviditeľniť to, že Česko je v tom vlastne svetovým lídrom.
Najzelenšia priemyselná hala v Chebe. Foto: Accolade
Ako je na tom trh s priemyselnými nehnuteľnosťami? Na konci roku 2021 ste v rozhovore pre Forbes povedali, že keď nebudú ľudia nakupovať a nebude silný spotrebiteľ, je to pre váš biznis riziko. To sa teraz pre infláciu stalo. Ako sa to teda podpísalo na trhu?
Každá doba niečo prinesie a ukazuje sa to na štruktúre dopytu. Drvivá väčšina našich klientov v Česku sú teraz výrobcovia. Dva roky naspäť to pritom bola hlavne e-commerce. Je to reakcia na prerušenie dodávateľských reťazcov, keď sme si v Európe uvedomili, že nie všetky krajiny sú k nám priateľské a v niektorých sektoroch musíme byť nezávislejší.
Z najväčších klientov, ktorí boli čisto e-commerce, teraz máme veľkých klientov z oblasti výroby a skladovania. Celkovo táto „deglobalizácia“ vedie k väčšej sebestačnosti, ale zároveň k menšej efektivite. To je dlhodobý inflačný tlak, ktorý tu bude, pretože vyrábať v Európe bude vždy drahšie. Nesie to aj demografické otázky – kto bude napríklad v tých fabrikách pracovať.
Niekde ste povedali, že všade inde sa stavia lepšie ako v Česku. Kde sa vám teda investuje do výstavby najlepšie?
Najjednoduchšie je to asi v Poľsku. Respektíve, medzi tie najefektívnejšie krajiny radím Poľsko, Nemecko a Holandsko. Keď tam spĺňate územný plán, môžete stavať a presne viete, akú hmotu a čo tam môžete postaviť. Územný plán vám to jasne hovorí. Keď to neprekračujete, nikto si nepripúšťa možnosť, že by vás mohol blokovať. Česko má obrovský problém v tom, že územný plán neznamená vlastne nič.
Stavebné právo by malo fungovať tak, že ak splním požiadavky, je mi umožnené stavať. Dostal som zo všetkého jednotky, tak sa do toho môžem pustiť. To všade inde funguje, ale v Česku nie. Tá neistota spojená so stavaním je niečo, čo výrazne ovplyvňuje chuť spoločností tu investovať. Takýto trh s bytmi je typickým príkladom toho, ako je to tu zablokované. Bude to trvať ešte dlho, než sa to zase rozbehne.
Prichádza z tohto dôvodu Česko o zaujímavých nájomcov priemyselných parkov?
Jednoznačne. Dôvod, prečo je trh priemyselných parkov aj napriek tomu všetkému relatívne úspešný je však ten, že my všetko povoľujeme dopredu. Vďaka tomu máme plochu, kde napríklad spoločnosti Amazon môžeme deklarovať, že sme schopní všetko dodať v požadovanom termíne.
Ak by sa mal nájomca rozhodnúť a mal na výber rovnaký pozemok v Česku, Poľsku, Nemecku a Holandsku, na ktorom by podľa územného plánu ten jeho projekt mohol byť, Česká republika by nikdy nemohla vyhrať.
Aj strategické investície typu Nexen Tire, ktorá je na bývalom letisku, kde do ničoho nezasahuje a je bez susedov, sa oneskorujú dokonca o rok a viac. Úplne najhoršie je to z pohľadu bytovej výstavby.
Ako sa darí vášmu fondu, v ktorom máte nehnuteľnosti v hodnote takmer 1,7 miliardy?
Fond tento rok oslavuje desať rokov. Za tú dobu priniesol investorom zhodnotenie zhruba dvanásť percent ročne, čo vnímame veľmi pozitívne. Samozrejme, posledný rok bol taký, že „cashovo“ na tom bol fond skvele, významne sa navýšili aj nájmy. To je fajn. Preceňovanie na trhu nehnuteľností však viedlo k tomu, že fond v minulom roku zarobil investorom viac-menej nulu.
V kontexte svetových fondov ale ten výsledok nie je zlý. Tiež vidíme, do akých nehnuteľností dnes chcú investovať najväčšie fondy na svete. Sú to priemyselné nehnuteľnosti. Veríme preto tomu, že sa nám nájmy budú pekne dvíhať a investorom zase budeme prinášať radosť.
Ešte sa vrátim k predošlému rozhovoru z novembra 2021. V ňom ste hovorili, že chcete byť v prvej lige veľkých fondov nehnuteľností. Už v nej ste?
Myslím, že áno. Ak je prvá liga asi šestnásť najlepších tímov v Európe, tak tam si myslím, že sme. Ak je to desať, tam sme už možno tiež. Stále to ale vnímame tak, že sme na začiatku.
Fond Accolade je pre kvalifikovaných investorov s minimálnou investíciou okolo 80 tisíc eur. Nepremýšľate aj o retailovom fonde pre menších investorov?
Je to jedna z možností. Kvalifikovaní investori sú naše „gros“. Otvoriť retailový fond je však jedna z ďalších ciest, ako umožniť viacerým ľuďom investovať. Určite to zvažujeme a asi sa už aj blížime tomu, že k tomu dôjde. Tretia noha financovania, ktorú zvažujeme, sú bondy. Musíme jednoducho diverzifikovať zdroje kapitálu ako naši európski a celosvetoví konkurenti.
Článok vyšiel na Forbes.cz, jeho autorom je redaktor Martin Bajtler.
