Nový downtown Bratislavy, ale aj Trnavské mýto. Lukratívne štvrte hlavného mesta má už roky v hľadáčiku aj silný hráč na trhu – developer Immocap. Jeho CEO Martin Šramko prezradil pre Forbes detaily výstavby novej miliónovej bytovky, ale aj to, ako vyzerá budúcnosť ostro sledovaného projektu Nový Istropolis.
„V horizonte najbližších rokov tak ideme stavať 1 500 až 2 000 bytov,“ hovorí CEO Immocapu Martin Šramko. Ten osvetlil plány developera do budúcnosti a opísal detaily výstavby nového rezidenčného vežiaka Millhaus na lukratívnom bratislavskom bulvári.
Šramko zároveň prezradil, ako sa Immocap pripravil na novú biznis výzvu, a to výstavbu prvej obytnej bytovky v portfóliu. Vlajkovou loďou vplyvného hráča na trhu je aj odvážna prerábka bratislavskej štvrte Trnavské mýto, na ktorom stavia Nový Istropolis. A čo sa stalo so vzácnymi umeleckými dielami po zbúraní starého komplexu?
„Po tom, ako sme citlivo, dlaždičku po dlaždičke a ručne dávali dole obklad z budovy, sme ho uskladnili na pozemku,“ naznačil, ako Immocap naložil s dôležitou súčasťou ikonickej stavby.
Zaujímavosťou je, že z vašej kancelárie v sídle Immocapu v The Mill vidíte rovno na výkopovú jamu nového projektu Millhaus, ktorý máte doslova pod nosom. Sledujete tak práce na stavbe priamo z kancelárie?
Áno, samozrejme, každý deň. Nedohliadam na technickú realizáciu stavby, ale každý deň, keď prídem, tak m poteší, že vidím stavbu a vidím, ako to celé postupuje. Podobný výhľad budem mať nasledujúce dva roky. Je pre mňa veľmi zaujímavé vidieť, ako sa to celé mení a pravidelne posielam kolegom fotky, ako sa projekt vyvíja.
Na Millhause spolupracujete s Wood Real Estate. Ako vyzerá táto spolupráca v praxi?
Ide už o druhý projekt, na ktorom spolupracujeme. Prvý bol administratívny objekt Lakeside 2. U nás je podobná spolupráca ako „joint venture“, teda ide o spoločný podnik, kde spolu vlastníme danú nehnuteľnosť.
Spoločne riešime projekt s tým, že my sme developer a co-investor a Wood Real Estate sú co-investor. Rozdelili sme si na projekte kompetencie. My v Immocape máme na starosti development, výstavbu a predaj bytov a oni sú finančným partnerom.
Viete konkrétne povedať, koľko do projektu investoval Wood a koľko Immocap?
Samozrejme, to je predpokladom každej podobnej investície. Je to presne spočítané, keďže ide o spoločnú investíciu.
A konkrétne číslo?
To by som nerád špecifikoval.
Možno približne. Rozdelili ste si financie 50 na 50?
Sme partneri.
Viac ako 20 miliónov eur
Podľa medializovaných informácií má výstavba vyjsť na 17 miliónov. Táto čiastka sedí alebo narástla?
Išlo iba o stavebný rozpočet, aj keď ten už je dnes vyšší. Samozrejme, všetky náklady na celý projekt vrátane pozemku, financovania, marketingu a projektového manažmentu budú vyššie, a preto je aj celkový rozpočet vyšší.
Odhadom. 20 miliónov?
Viac, nebudem to presne špecifikovať.
Už podľa názvu sú The Mill a Millhaus príbuzné projekty. Budú nejakým spôsobom prepojené – vizuálom, štýlom či exteriérovo?
Áno, už aj v názve sme hľadali určitú symboliku, najmä v lokalite Mlynských nív. Millhaus je odvodený od Millu a haus navodzuje, že v ňom ľudia budú bývať, na rozdiel od The Mill, ktorý je administratívny projekt určený na prácu.
Tieto projekty budú prepojené. Podľa môjho názoru veľa ľudí, ktorí aj budú pracovať v The Mill, budú bývať v Millhause, ktoré sú od seba vzdušnou čiarou vzdialené 25 metrov. Ide o jednu zónu, ktorá má svoju históriu, no dnes sa formuje, získava novú tvár. Ide o bulvár Mlynských nív, kde bude v budúcnosti električková zastávka a stane sa integrálnou súčasťou celého downtownu.
Ak sa ale bavíme o prepojení, obidva projekty, samozrejme, budú prepojené priechodom pre chodcov, pár metrov vzdušnou čiarou. Takmer v papučiach bude môcť prejsť človek z bytu do práce.
Bude jeho súčasťou aj nejaký park či zelený exteriér?
Áno, súčasťou projektu bude polootvorený vnútroblok. Millhaus bude dopĺňať areál administratívneho komplexu BBC 5 a tým sa celý areál pekne uzatvorí. The Mill zase uzatvára areál z druhej strany. Smerom k BBC 5 budeme budovať detské ihrisko, budú tam zelené plochy, kaviarne a podobné nové služby pre obyvateľov a pracujúcich.
Smerom do Mlynských nív zase vznikne zelená plocha, ktorá Millhaus oddelí od cesty. Podobne vyriešené to bude aj smerom na Plynárenskú. Zo všetkých strán tak bude zelená zóna.
Martin Šramko. Foto: Marek Mucha
Martin Šramko. Foto: Marek Mucha
1 500 až 2 000 bytov
V prípade Millhausu ide o váš prvý rezidenčný vežiak. Cítite sa ako developer dostatočne kompetentný na výstavbu podobného projektu?
Developmentu sa venujeme od roku 1997 a okrem toho, že sme stavali jedny z prvých biznis centier v Bratislave, a to BBC 3, BBC 4 a BBC 5, tak sme historicky robili aj rezidenčné projekty. V novej ére Immocapu ide síce o prvý rezidenčný projekt, ale v minulosti sme napríklad postavili 140 rodinných domov na Čiernej vode alebo sme rekonštruovali nehnuteľnosti v meste.
Zrealizovalo sa tak aj viacero rezidenčných projektov. Niekoľko rokov dozadu sme skladali v Immocape tím odborníkov, ktorí sa tejto oblasti venujú desiatky rokov a sú profesionáli v danom segmente.
V rámci vášho portfólia ide ale o prvú rezidenčnú bytovku…
Áno, ako som povedal v novej ére Immocapu. V tíme máme kolegov, ktorí majú s rezidenciami bohaté skúsenosti. Celkovo máme skúsený tím približne 40 odborníkov, ktorí sú z rôznych oblastí. Či už ide o oblasť developmentu a developovali rôzne budovy, alebo z oblasti predaja, kde si prešli tisíckami bytov, ktoré v minulosti realizovali.
Taktiež máme finančný tím, ktorý realizoval viaceré rezidenčné projekty a spomeniem aj komunikačný tím. Musím ale podčiarknuť, že rezidencie sa pre nás stávajú integrálnou súčasťou biznisu, a to aj do budúcnosti. Portfólio, ktoré ideme stavať je už z 50 percent rezidenčné a vidíme v tom veľkú príležitosť. V horizonte najbližších rokov tak ideme stavať 1 500 až 2 000 bytov.
Ide o šesť pripravovaných rezidenčných projektov…
Áno, šesť projektov.
Využijete know-how z výstavby administratívnych budov pri nových rezidenčných projektoch?
Jednoznačne, technológie a skúsenosti, ktoré sa bežne využívajú pri výstavbe administratívnych budov implementujeme práve do tých rezidenčných. Máme špičkových špecialistov, vďaka ktorým vieme naše skúsenosti z výstavby kancelárií pretaviť práve do výstavby bytov.
Samotné kancelárske priestory sú z technologického hľadiska popredu. Na určitej ploche pracuje väčšie množstvo ľudí, budova preto potrebuje napríklad kvalitnejšiu vzduchotechniku. Technológie sú tak v určitom smere popredu v administratívnych budovách a túto skúsenosť chceme preniesť do rezidenčných projektov, čo pre nás môže byť v určitom smere výhoda.
Na webe Millhausu sa dajú už rezervovať samotné byty. Ako sa cenovo budú pohybovať sumy za metre štvorcové?
Cenník je dynamický a určuje sa podľa dopytu.
Približne?
Každý byt je v podstate nacenený zvlášť, takže teraz by som nerád hovoril nejakú priemernú cenu. Každú ponuku vždy robíme konkrétnemu klientovi na mieru. Cena zodpovedá lokalite, produktu a štandardu, ktorý ponúkame.
Spojenie pozemkov
Čo bolo v rámci projektov Mill a Millhaus najväčšou výzvou?
Veľmi zaujímavým bol samotný začiatok projektu, kde sme svojím spôsobom spojili dokopy dva pozemky. V minulosti sme totiž stavali areál BBC 5 a vlastnili sme tam reziduálny pozemok, ktorý je práve ten, kde dnes stojí samotná budova.
Okrem toho, že radi spolupracujeme s Wood & Company ako s finančným partnerom, naše partnerstvo vzniklo aj na základe toho, že Wood vlastní v súčasnosti areál BBC 5. Takto sa nám podarilo spojiť tieto dva pozemky do jedného. Vznikol tak lepší a kvalitnejší projekt a väčší verejný priestor.
Zároveň sme celý projekt vedeli napojiť na súčasnú garáž v objekte BBC 5. Využila sa synergia pozemkov na niečo, čo by možno nevzniklo bez toho, ak by sa dvaja partneri nedali dokopy.
V rámci projektu The Mill máte v interiéroch inštalácie od umelca Ašota Haasa, chystá sa niečo podobné aj do Millhausu?
Áno, v každom projekte by sme chceli inštalovať umelecké diela, aktuálne rozmýšľame, ako tieto interiéry uchopiť a doplniť. Pri The Mill máme okrem Ašota Haasa aj Filipa Šicka, ktorého exteriérové dielo sa ešte len bude inštalovať.
Máte vyhliadnutých už konkrétnych autorov?
Detaily by som zatiaľ nerozoberal. Sme aktuálne v procese výkopov a hrubých stavebných prác, ale určite budeme dopredu komunikovať, aké umelecké diela do projektu umiestnime.
Spomínate výkopy a stavebné práce, ako vyzerajú práce na Millhause z hľadiska termínov?
V súčasnosti sa vykopala stavebná jama, robíme hlbinné založenie a realizujeme výkopové práce, ktoré by sme chceli mať do konca mája hotové. Od júna by sme chceli začať s hrubou stavbou.
Budova bude mať osemnásť plus dve podzemné podlažia a hrubú stavbu by sme chceli zrealizovať do konca mája budúceho roku. V prvej polovici roku 2026 chceme kolaudovať a odovzdávať byty novým majiteľom.
Ako ste pristupovali pri výstavbe v rámci oblasti nového downtownu? Museli ste dodržiavať určité špecifiká kľúčové pre túto lokalitu?
Určite. Projekt už počíta s tým, že v budúcnosti v rámci bulváru Mlynské nivy vznikne električková trať, takže sme museli dodržať rezervu, aby na tejto ploche mohla v budúcnosti viesť trať električky. Ako som spomínal, v blízkosti sa plánuje aj jedna zo zastávok, čo bude podľa môjho názoru obrovské plus.
Bulvár Mlynské nivy je pre nás domovskou lokalitou, kde máme viacero projektov, a to aj historicky a aj do budúcnosti. Sme radi, že to prepojí historické centrum, downtown a cez tento bulvár spojí celú lokalitu. Vnímame to určite ako najrozvojovejšiu oblasť v rámci centrálnych častí Bratislavy.
Komunikácia s magistrátom
Ako vyzerala samotná spolupráca Immocapu s magistrátom? Išlo všetko podľa plánu alebo komunikáciu niečo brzdilo? Môžete spomenúť nejakú konkrétnu skúsenosť?
V každom projekte sa snažíme odborne a kompetenčne viesť seriózny dialóg s mestom a našou úlohou je predložiť v danom území čo najlepší zámer. Musí byť v súlade s územným plánom a všetkými legislatívnymi predpismi, ktoré musíme dodržiavať. Magistrát, ale aj ďalšie inštitúcie posudzujú, či toto všetko splníme.
Snažíme sa už v úvode prísť s takým návrhom, ktorý bude z ich pohľadu akceptovateľný, spĺňa všetky náležitosti a zvyšuje kvalitu prostredia v danej zóne. Toto je pre nás dôležité. Ak je projekt takto koncipovaný od začiatku, tak je to dobré aj pre samotných ľudí, ktorí tam budú bývať. Myslím si, že ten dialóg bol veľmi férový.
Mal magistrát nejaké špeciálne pripomienky, ktoré ste museli splniť?
Zaujímavé napríklad bolo, že sme spolu hľadali správnu polohu uličnej čiary. Podľa mňa ide o úplne korektný dialóg. Správne sme ju nastavili tak, aby objekt smerom k bulváru Mlynské nivy bol zarovno s BBC 5 a zarovno s The Mill. A to tak, aby to vytvorilo určitú mestskú triedu – budúci bulvár.
To sa stalo po pripomienke mesta?
Bol to tvorivý proces, kde nám od začiatku hovorili, že pre mesto je veľmi dôležité, aby bola zachovaná jednotná línia budov na Mlynských nivách. Smerom k BBC 5 a The Mill sme hľadali aj správne osadenie samotnej budovy. Veľmi dôležité bolo nastavenie výšky, aby to zo všetkých pohľadov vyzeralo fajn. V neposlednom rade bolo dôležité nájsť taký dizajn budovy, aby zapadol do okolia.
Nachádza sa tam BBC 5, ktorá je už staršia budova, potom nový The Mill či veža Discovery. Mysleli sme aj na to, že keď niekto príde v budúcnosti do tejto zóny, chceme, aby budovy na seba nadväzovali a kontrastne nešli proti sebe.
Kde sa Immocap vidí o 20 či 30 rokov? Aké projekty máte v pláne do budúcnosti?
Máme celkom jasno v tom, čo bude v roku 2030 až 2035, keďže zoznam projektov máme pripravený približne na desať rokov dopredu. Vidíme tak desaťročný horizont toho, čo budeme robiť.
Chceme sa venovať naďalej mestským projektom v tých najlepších lokalitách Bratislavy, a to Mlynské nivy, Trnavské mýto, nový downtown. Nechceme ísť na perifériu stavať veľké sídliská a chceme sa venovať rezidenčným aj administratívnym projektom. V našej DNA sú stále aj kancelárie, ktoré budeme rozvíjať aj naďalej.
Martin Šramko. Foto: Marek Mucha
Martin Šramko. Foto: Marek Mucha
Nový Istropolis
Ktorý projekt bude pre Immocap v nasledujúcej dekáde najväčšou výzvou?
Našou vlajkovou loďou je projekt nového Istropolisu, ktorý je pre nás zároveň najväčším. Bude sa v ňom spájať veľa funkcií, a to kultúrna, administratívna či rezidenčná. Na štyri a pol hektárovom území na Trnavskom mýte vznikne úplne nová štvrť, čo je porovnateľné s veľkou časťou downtownu. Myslím, že to je jedna z najvýraznejších lokalít, ktorá zmení tvár mesta.
Ako to vyzerá pri novom Istropolise z hľadiska prác a termínov?
Nachádzame sa uprostred povoľovacieho procesu. Verím, že v krátkom čase, v horizonte pár mesiacov, sa budeme vedieť posunúť do realizácie projektu a začneme s prvými etapami prác.
Poznáte dátum, kedy bude výstavba hotová?
Prvú fázu chceme dokončiť v roku 2027. Od začiatku prác chceme mať hotové prvé budovy za 2,5 roka.
Vizualizácia: nový Istropolis. Foto: Archív Immocap
Vizualizácia nový Istropolis. Foto: Archív Immocap
Zachovali ste z budovy Istropolisu nejaké pôvodné interiérové, exteriérové prvky či umelecké inštalácie?
S pamiatkovým úradom sme spolupracovali na procese vyhlásenia šiestich diel, ktoré sa nachádzali v Istropolise, za národné kultúrne pamiatky. Sú to tri interiérové diela a tri exteriérové.
Z interiérových to je vitráž od Milana Dobeša, ktorá bola naozaj ikonická, ďalej abstraktný keramický reliéf od Juraja Martha a keramický reliéf Zverokruh od Imricha Vaneka.
V exteriéri to bola fontána Pavla Mikšíka, vlajkosláva, potom ešte spomeniem 5 stĺpov verejného osvetlenia v kvalitnom dizajne od Jozefa Vacháleka. Za zmienku stojí aj informačný panel spred Domu detí od Olega Fintoru, ktorý už má vo svojom depozitári Slovenské centrum dizajnu.
Diela sme odborne uskladnili, chceme ich revitalizovať a preniesť do nového projektu, kde budú vhodne integrované. Teším sa na to, ako skĺbime historické s tým novým.
Čo sa stalo s medializovaným mramorovým obkladom pokrývajúcim starý Istropolis?
Po tom, ako sme citlivo, dlaždičku po dlaždičke a ručne dávali dole obklad z budovy, sme ho uskladnili na pozemku a v súčasnosti hľadáme jeho budúce využitie v novom projekte.
