Slováci sú jedným z najbohatších národov a investovať do bytov sa oplatí, iba si treba dávať pozor na výnosové percento. To sú len jedny z mála myšlienok, ktoré zazneli na podujatí Forbes Money Summit 2024 od investičného mága Milana Dubeca.
Kedy vo vašom živote nastal moment, že sa z investora a podnikateľa stal edukátor a podcaster?
Nešlo o drastickú zmenu, rozšírilo sa mi iba auditórium. Pôvodne som sa rozprával len s kolegami a priateľmi, postupne som začal informácie zdieľať s ďalšími. Podcasty sú spôsob, ako zdieľať širokému publiku to, čo žijem.
Ktoré témy najčastejšie pokrývate v podcaste? Aké lekcie zo života podnikateľa a investora verejnosť chce a potrebuje počuť?
Mám rád, keď ľudia rozprávajú o tom, čomu rozumejú, no nie preto, lebo sa to učili, ale preto, lebo to robia. Sú dve kategórie ľudí: tí, čo to vedia, tak to robia a tí, čo to nevedia, tak to učia. Ja preto hovorím najmä o nehnuteľnostiach, keďže posledných osem rokov pracujem najmä v tomto segmente ako investor, developer a prenajímateľ. Predtým som pracoval v online, takže, samozrejme, viem aj o tomto svete.
Poďme rozobrať jednotlivé vetvy, do ktorých investujete a ako sa na ne pozeráte. Sú nehnuteľnosti konzervatívna investícia?
Myslím si, že žiadna investícia nie je konzervatívna, pretože si vyžaduje odvahu. Majetkom mnohých ľudí na Slovensku je ich mesačná výplata a byt, ktorý si sami pre seba vysplácali. Napriek tomu sú Slováci jeden z najbohatších národov v priemernom majetku na obyvateľa. Je to vďaka tomu, že obrovské percento Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva. Ak sa pozriete na trhy západne od nás, tak tieto národy nie sú také bohaté ako my, pretože tí obyvatelia nevytvorili takúto investíciu a v princípe všetky peniaze prejedli.
Slováci sú jedným z najbohatších národov, pretože takmer každý vlastní nehnuteľnosť.
Preto je pre mňa dôležité hovoriť o tom v podcastoch, aby sa čím viac ľudí na Slovensku o seba vedelo postarať a nespoliehali sa na systém. Takto tu bude viac spokojných ľudí. A čím viac spokojných ľudí, tým viac sa budú na seba usmievať a bude sa nám tu žiť lepšie.
To je jediné tajomstvo?
Na školách nám dávali slovné úlohy o tom, že ak budem každý mesiac šetriť x peňazí, tak za koľko rokov si budem môcť kúpiť dom. Správna odpoveď však je, že nikdy, aj keď učiteľka pochváli žiaka, ktorý príde s presným lineárnym výpočtom. Nepočíta však s infláciou. V roku 2011, keď tu nastala panika, som kúpil investičné zlato za 250-tisíc eur, po 13 rokoch k nemu síce nič nepribudlo, ale dnes má hodnotu pol milióna. Urobil som si však prepočet v súvislosti so slovenskými mzdami. Priemerná mzda za to isté obdobie na Slovensku narástla o 93 percent.
Čiže za to isté zlato si viem kúpiť toľko isto človeko mesiacov ako v roku 2011. Táto korelácia je veľmi náhodná, ale demonštruje, čo sa tu deje. Čokoľvek, do čoho vložíte peniaze a zarobí vám to šesť percent, tak ste vyhrali súboj s infláciou na nulu. Ak zarobíte iba tri percentá, tak ste prehrali, ak deväť, tak už vytvárate majetok. Toto nás mala naučiť škola.
Podvody fungujú všade
Ako sa pozeráte na alternatívne investície ako krypto?
Uvidíme o pár rokov. Trh je likvidný vďaka marketmakerom. Ja som sa však zahryzol do témy podvodov v sfére, ktorá funguje veľmi v Bratislave, Košiciach, ale aj v Čechách. Ide o skupiny zamestnávajúce stovky mladých ľudí, ktorí lákajú na finančné investície s ilúziou rýchleho a zaujímavého zhodnotenia. Tieto investície však skončia u ľudí, ktorí sa chvália na sociálnych sieťach okázalým štýlom s tým, že takto budú môcť zarábať aj tí, ktorí im dávajú peniaze. Pre niekoho je ťažké odolať ponukám, ktoré hovoria o 30 až 40-percentnom raste. To však nie je realita.
Veríte v bitcoin alebo nie?
Mám jeden, ktorý som si nechal omylom. Mal som ich 19 a pri 600 dolárovej hodnote som ich predal, ale jeden som si omylom nechal. Reálne, keď sa na to pozriete, tak za 4 roky buď sme tam, kde sme boli, alebo nižšie, ak zarátame infláciu. Netuším, čo sa stane, ale ak budete držať jeden bitcon, tak stále to bude len jeden bitcoin. Ak si vezmete jeden byt a bude vám splácať hypotéku, tak o štyri roky prídete do banky a viete naň vybrať toľko peňazí, že si môžete kúpiť druhý byt.
Milan Dubec počas rozhovoru na podujatí Forbes Money Summit 2024. Foto: Marek Mucha
Mám 15-tisíc eur, ako ich investovať?
Do niečoho, čo generuje cashflow a verím, že všetky svoje biznisy som vybudoval preto, lebo som mal cashflow.
Ste aj jeden z členov z poroty v súťaži Jama Levova. Na čo si dávate pozor vy ako investor aj pri plánoch, ktoré znejú legitímne?
To by bolo na debatu aj na dve hodiny. Ako investor do mnohých startupov si vyberám najmä ľudí. Dnes som mal napríklad telefonát s človekom, ktorý mi chcel predstaviť ideu, no vysvetlil som mu, prečo to nikdy nebude fungovať. Povedal som mu však, že dúfam, že niekto do neho zainvestuje, pretože má drive. Toto mu asi nevyjde, ale ten druhý startup môže byť dobrý.
Nehnuteľnosti a investície
Mal by človek investovať do realít, pokiaľ nemá vlastné bývanie?
Vlastné bývanie je náklad, či už ste v nájme alebo máte hypotéku. Tento náklad nemáte, ak žijete s rodičmi alebo na internáte. Ja mám dnes relatívne krásny zisk aj preto, lebo som prvé roky strádal. To znamená, že každý, kto si dovolí svoje prvé zarobené peniaze míňať plnou palbou, nedokáže dlhodobo vytvárať majetok alebo sa mu tvorí ťažšie. Ak človek začne, tak si vie vytvoriť slušný cashflow, z ktorého dokáže následne žiť. Zmyslom života nie je zarobiť peniaze, ležať na pláži a kupovať si drahé autá.
Zmyslom života nie je zarobiť peniaze, ležať na pláži a kupovať si drahé autá.
Mojím zmyslom je sa sebarealizovať. Milujem to, že v Žiline robíme výstavbu, staviame biznis zónu, kde priťahujeme investorov, ktorí potom zamestnávajú mladých ľudí a tí potom neodchádzajú z mesta. To je to, čo ma baví na tom, čo robím. Pre mňa sú peniaze, ktoré zarábam len prostriedkom na sebarealizáciu. Teraz som v developmente, ale ktovie, o päť rokov možno skončím niekde inde.
Kde?
Pravdepodobne budem robiť to isté, ale je možné, že sa posuniem inam. Nemienim prestať. Aktuálny CEO LVMH Bernard Arnault oznámil, že plánuje vo svojich sedemdesiatich rokoch odísť do dôchodku, čo Warren Buffet s nechuťou okomentoval, že je to príliš skoro. To znamená, že týchto ľudí baví práca, a keď máte silu, energiu, robte to.
Je lepšie kúpiť ako investíciu starý alebo nový byt v Bratislave či mimo hlavného mesta?
Základ je sústrediť sa na výnosové percento. To znamená, že investícia vám má peniaze prinášať, nie odnášať. Občas môže výnosové percento vychádzať aj pri bratislavských novostavbách nad päť percent. Sú však aj prípady, že ľudia nevedia nájsť starý trojizbák v Petržalke, ktorý by im vynášal tri percentá. Vždy je to o tom nájsť dobrú investíciu. Najlepšie sa investuje do nehnuteľností, ktoré sú off market, pretože v momente, keď sú verejné, tak už okolo nej prešli všetci. Či to bude starý alebo nový byt, je samostatná téma.
Osobne nechodím do miest, kde klesá populácia. Nie dokopy, ale či počet jednoročných detí v meste klesol, stúpol alebo je stabilný. Žilina trošku stratila na obyvateľoch, ale jednoročných detí máme o percento viac, to znamená že mesto má energiu a mladosť, ktorá umožní jeho rast. Potom sú mestá, kde počet jednoročných detí klesol o 40 percent a celá populácia o 15. To je bruálny alarm. Keď sa toto stane, tak to znamená, že mladí odchádzajú.
Nemáme aktuálne toľko bytov, že o 30 až 40 rokov v nich nebude mať kto bývať?
Myslím si, že v tom čase bude iba málo ľudí, ktorí budú chcieť žiť v domoch a bytoch z roku 1950, ktoré sa stavali po vojne z nekvalitenjších materiálov. Dnešné novostavby budú pre trh určite zaujímavé, ak budú v regióne, kde budú mladí ľudia.
