Sadzby Európskej centrálnej banky začnú v dohľadnej dobe klesať. Zhodujú sa na tom svetoví aj slovenskí analytici. V ideálnom prípade by tak mali zlacňovať aj hypotéky.
K 365.bank, ktorá znížila sadzby pred týždňom, sa aktuálne pridáva aj Slovenská sporiteľňa. Bude tento trend pokračovať? Situácia na medzinárodných finančných trhoch sa zlepšuje. Banky si požičiavajú lacnejšie už teraz, ešte pred samotným znížením sadzieb ECB očakávaným v lete.
Ide však len o jeden z faktorov, ktorý na finálnu cenu hypoték vplýva. Ďalšími sú ekonomické vyhliadky krajiny, legislatíva či konkurencia medzi bankami.
Čo sa deje na hypotekárnom trhu?
- K zníženiu sadzieb už pristúpili dve banky: 365.bank a Slovenská sporiteľňa.
- Reagujú tak na aktuálny pokles ceny peňazí na medzibankovom trhu.
- Ďalšie zlacnenie hypoték však môže byť podľa analytikov pre horšiu kredibilitu Slovenska a vládne zásahy do bankového trhu obmedzené.
Zlacnili už dve banky
Len pred pár dňami vzbudila medzi bankovými klientami optimizmus správa o tom, že prvá slovenská banka začala zlacňovať hypotéky. Ide o 365.bank, ktorá znížila komunikované sadzby o dve desatiny percentuálneho bodu plošne.
Aktuálne začína jej najlacnejšia ponuka na hodnote 4,05 percenta. Platí to pre jednoročnú, trojročnú a päťročnú fixáciu. V utorok sa k tomuto trendu pridala aj Slovenská sporiteľňa. Jej ponuka začína od 1. februára na úrovni 4,79 percenta pri jednoročnej fixácii, čo je o dve desatinu bodu menej ako doteraz.
Freepik.com
„Dôvodom zlacnenia hypoték je situácia na finančnom trhu, ktorá sa v porovnaní s druhým polrokom 2023 zmenila. Dnes je pre znižovanie sadzieb priaznivejšia najmä z dôvodu nižších nákladov, ktoré vstupujú do stanovenia výšky úrokových sadzieb,“ vysvetlila banka.
Rating krytých dlhopisov zatiaľ neklesol
Banky získavajú peniaze na hypotéky vydávaním takzvaných krytých dlhopisov. Ich cena sa odvíja od výnosov dlhopisov slovenskej vlády. Pri nich aktuálne vidíme pozitívny vývoj.
Desaťročné vládne bondy sa obchodujú s výnosom 3,4 percenta. Je to o 0,9 percenta menej ako v polovici novembra. Vytvára to predpoklady pre ďalšie zlacňovanie hypoték. Na druhej strane sú však faktory, ktoré ho môžu brzdiť.
Rating krytých dlhopisov zatiaľ neklesol
„Cenovú politiku našich bánk výrazne ovplyvňuje vnútorná ekonomická situácia. Kritický stav verejných financií, nedávne zhoršenie ratingu Slovenska a hrozba nárastu cien našich dlhopisov môžu ovplyvniť ochotu a možnosti bánk znižovať komerčné úroky,“ upozorňuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk.
V decembri minulého roka klesol rating Slovenska u jednej z troch najvýznamnejších svetových ratingových agentúr Fitch Ratings z úrovne B na B-. Hrozí, že zvyšné dve ratingové agentúry sa pridajú tiež.
Na kryté dlhopisy slovenských bánk to zatiaľ vplyv nemalo. Dokazuje to správa ratingovej agentúry Fitch. Ani samotná 365.bank si podľa agentúry nepohoršila. Tento stav umožnil bankám aktuálne zníženie úrokov.
Horšie ekonomické vyhliadky
Výhľad do budúcnosti je však otázny. Matej Horňák, analytik Slovenskej sporiteľne, vysvetľuje, že v dôsledku horšieho ekonomického vývoja Slovenska môže dôjsť k zvýšeniu rizikovej prirážky na dlhopisoch oproti Nemecku.
To by udržalo ich výnosy na vyšších úrovniach aj napriek poklesu sadzieb ECB, ktoré analytik očakáva na prelome druhého a tretieho štvrťroku. „Nateraz očakávame celkovo tri až štyri zníženia sadzieb v priebehu tohto roka, v sumáre do jedného percentuálneho bodu,“ dodáva.
„Pokles sadzieb má za normálnych okolností potenciál prinášať pokles sadzieb na hypotékach,“ pripomína Horňák. Upozorňuje však na ostatné kroky vlády, ktoré zavádzajú do bankového sektora početné komplikácie. „To výrazne okreše schopnosť úverovať slovenské domácnosti a firmy,“ konštatuje.
Vysvetľuje, že banková daň, ktorú zaviedla vláda, zníži výnosnosť kapitálu, ktorá tým bude oveľa nižšia ako v okolitých krajinách. „Kapitál tým bude vzácnejší, čo prirodzene znamená aj nárast jeho ceny, teda sadzieb,“ pripomína.
Vláda na zisky bánk vlani uvalila dodatočnú daň vo výške 30 percent, čím ich celkové zaťaženie daňou z príjmu vyskočilo na 45 percent, čo automaticky zvýšilo kapitálové nároky na poskytovanie nových úverov.
Bonifikácia zrušila konkurenciu
Ďalším negatívnym faktorom je bonifikácia hypoték. Tá je nastavená tak, že motivuje dlžníkov zostať v ich súčasnej banke bez ohľadu na výšku úroku. V prípade, že klient hľadá najlepšiu ponuku na trhu a úver si prenesie do inej banky, o štátnu dotáciu príde.
„Vývoj našich sadzieb bol v minulosti ovplyvnený konkurenčným bojom,“ pripomína finančný analytik Swiss Life Select Pavel Škriniar. Bonifikácia úrokov ale podľa neho kriví trh. „Dlžník bude mať vďaka nej nižšiu splátku aj pri podstatne vyšších sadzbách, než je na trhu bežné,“ upozorňuje.
Freepik/jcomp
Pre banky to znamená nulový tlak snažiť sa udržať klienta nižšími sadzbami a pokles konkurencie. Prvé správy o nadmernom zvyšovaní úrokov pri refinancovaní sa už objavili. Nateraz sa však nedá povedať, že ide o plošný jav.
Neskôr ako v iných krajinách
Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk, si nemyslí, že pokles sadzieb ECB spôsobí bezprostredný pokles úrokov na hypotékach. Aktuálne opatrenia slovenskej vlády môžu podľa nej prispieť k tomu, že na Slovensku sa dočkáme nižších úrokov o niečo neskôr ako zvyšok eurozóny.
„Pokiaľ by štát dostatočne zvládol konsolidáciu, možno by sme v závere roka mohli zachytiť trend eurozóny. V takomto prípade by sme sa aj u nás mohli dočkať zlacňovania hypoték,“ prognózuje Šablová.
„Hypotekárne sadzby už zrejme dosiahli svoj strop. Ako rýchlo začnú klesať je však ťažké odhadnúť aj vzhľadom na neštandardné opakované zásahy do fungovania trhu,“ súhlasí aj Marek Gábriš, hlavný ekonóm ČSOB.
Vysvetľuje, že banky posudzujú situáciu komplexne a vyhodnocujú nie len náklady na financovanie, ale aj legislatívne a konkurenčné prostredie.
Tipy na záver:
- Pri hodnotení hypotekárnych ponúk treba brať do úvahy aj súvisiace poplatky. V niektorých bankách je napríklad potrebné aktívne využívanie bankového účtu. Pri ponuke Slovenskej sporiteľne je to aj poistenie úveru.
- Cenu hypotéky ovplyvňujú aj ďalšie zľavy. 365.bank napríklad zrušila zľavu 0,20 percentuálneho bodu za refinancovanie, ako aj zľavu za digitálnu žiadosť o hypotéku. Rovnako tak 0,10 percenta zľavu za ekologický certifikát. Tým sčasti kompenzovala aktuálne plošné zlacnenie hypoték.
- V prípade vládnej bonifikácie úrokov je treba brať do úvahy aj splácanie istiny. Hoci splátka môže byť vďaka štátnej podpore nižšia, do konca fixácie môže klient z istiny vyplatiť menej, ako keby si úver preniesol do lacnejšej banky. Dotácia štátu by tak mala v ideálnom prípade smerovať do predčasných splátok hypotéky alebo na investičný účet.
