Rozvinuté krajiny s úľavou hlásia pokles inflácie, dokonca už koketujú s inflačným cieľom dvoch percent. Centrálni bankári majú rozviazané ruky a pristupujú k uvoľneniu menových podmienok v podobe zníženia úrokových sadzieb.
V Európe proces už začal, v Spojených štátoch zatiaľ nie. Rizikovým aktívam, teda akciám, by sa malo prirodzene v takomto prostredí dariť, najmä keď dôvodom poklesu sadzieb nie je hospodársky kolaps, ale len spomalenie rastu.
Investuje sa však do budúcnosti, nie do súčasnosti. Akciové indexy hlásia v zámorí tohtoročný profit okolo 20 percent, v Európe 10 percent. Intuícia napovedá, že na pokles sadzieb musí byť citlivý sektor nehnuteľností. A čo na to tento rok sektorový index Európy? Plus jedno percento.
Opatrnosť na realitnom trhu
Pri širokých indexoch môže mať človek pocit utekajúceho vlaku alebo snáď ten, že im vlak ušiel. Už pri pohľade o úroveň nižšie sme presvedčení, že stále existujú príležitosti kombinujúce citlivosť na nižšie úroky spolu s atraktívnou valuáciou.
Dôvod, prečo sa realitné akcie ešte len začínajú prebúdzať, je panika objímajúca nehnuteľnostné odvetvie v rokoch 2022 a 2023, keď Európska centrálna banka reagovala na vysokú infláciu a zdražela financovanie. U európskych realitných gigantov sme pozorovali prepady blížiace sa k 80 percentám skorších cien.
Vysoké dvojciferné poklesy sa týkali ako zdravých kusov, tak aj tých, pre ktoré to oprávnene začalo. Osobne vidím rozdiel medzi trhovými obavami a panikou práve v onom poklese finančne zdravých firiem, ktoré trh „pribral“ pri výpredaji tých slabých. Výsledkom je situácia, keď sa aj v súčasnosti firmy na burze obchodujú desiatkami percent pod oficiálnou hodnotou nehnuteľností, konkrétne bytov, ktoré jej cenu tvoria.
Realitné firmy majú, trúfnem si tvrdiť, jednoduchší biznis model a štruktúru v porovnaní s ostatnými. Riziko, že firma dokáže falšovať alebo len významnejšie skresľovať hodnotu bytov vo veľkých nemeckých mestách, vidím osobne ako úplne minimálne. Denne tu prebiehajú predaje a byty sú relatívne homogénny statok. Hodnotu realitnej firmy de facto tvorí hodnota budov, ktorá je odvodená od schopnosti zarobiť majiteľovi peniaze.
Táto schopnosť pochopiteľne závisí z obrovskej časti na nákladoch financovania, to je na výške úrokovej sadzby. A skutočne, vyššie úrokové náklady spôsobili pokles cien bytov vo veľkých nemeckých mestách rámcovo o 15 percent. Pre firmy, ktoré takmer celú nehnuteľnosť financovali dlhom, to bol armagedon. Poklesli ceny nehnuteľností, ktorými ručili, a zároveň sa nový dlh stal veľmi nákladným.
Popri takýchto spoločnostiach sa však pohybujú aj firmy, ktoré to (s nadsadením) netrápilo a netrápi. Mnoho tých najväčších realitných hráčov vlastní byty, ktorých hodnota presahuje dvojnásobne výšku dlhu. Tieto metriky už zohľadňujú spomínané precenenie o 15 percent.
Je pokles cien nehnuteľností na konci?
Navyše, podľa európskych firiem doba poklesu cien apartmánov skončila. To je podporené dvoma faktormi. Prvým je, samozrejme, pokles úrokov. Druhým faktorom je obmedzená výstavba. Ročne má nemecká vláda ambície dodať na trh 400-tisíc nových bytov. Toto množstvo sa v minulosti rámcovo darilo dodržať. Nami sledované firmy však zhodne uvádzajú, že v strednodobom horizonte to bude iba nejakých 200-tisíc.
S najväčšou pravdepodobnosťou teda budú ceny bytov v Nemecku rásť s ohľadom na potrebu nového bývania tvorenú kladným imigračným saldom.
Zásadná je tiež otázka, či realitné firmy nedobehne spomínané refinancovanie. Švédsky trh je v tomto najzraniteľnejší, ale nemecké firmy (analyzované J&T) majú spravidla fixne danú úrokovú sadzbu dlhu a jednotlivé splatnosti sú rovnomerne rozložené v čase. S „dobiehajúcim“ starým financovaním budú preto nakoniec všetky sadzby vyššie ako dekádu predtým. Vďaka rozloženiu v čase ich však realitné firmy pokryjú postupným navýšením nájmov.
Na záver ešte k potenciálu realitných akciových investícií. Hodnota bytov u sledovaných firiem je ľahko zistiteľná. Veritelia majú nárok na svoj diel a ako je spomenuté, je to zhruba polovica. Zvyšok je už akcionárov a aj s „kúpnou“ matematickou úrovňou zistíte hodnotu na jednu akciu.
Pre tituly Grand City Properties, Vonovia a LEG Immobilien je teraz cenový potenciál na dosiahnutie hodnoty budov 80 percent, 50 percent a 40 percent v tomto poradí. Predtým sme o tejto situácii opakovane písali ako o jednej z najväčších príležitostí na akciovom trhu a tento vlak stále neušiel. Podľa nášho názoru mu podstatná časť cesty chýba.
Autor pôsobí ako portfólio manager štyroch podielových fondov J&T Investičnej spoločnosti. Portfóliá sú zložené najmä z podnikových dlhopisov a dividendových akcií. Na pozícii pôsobí od roku 2017, objem spravovaného majetku činí päť miliárd korún (takmer 200 miliónov eur).
Článok vyšiel na Forbes.cz. Autorom je Marek Ševčík.
