Platforma Crowdberry má vo svojom portfóliu aj segment real estate a aktuálne pristúpila s miliónovým výnosom k ukončeniu investičného cyklu do nehnuteľností v Nitre a Trnave. Aké má dnes Crowdberry plány a prečo uvažuje nad novým realitným fondom?
Portfólio investičnej platformy Crowdberry cieli nielen na startupy a zabehnuté firmy, ale aj na real estate segment. Aktuálne má v tomto odvetví platforma čerstvé novinky. Ukončila totiž investičný cyklus v súvislosti s nehnuteľnosťami v Nitre a Trnave. Pôvodný vklad do logistických a distribučných hál bol 1,5 milióna eur, čerstvý exit investorom priniesol výnos 2,8 milióna eur.
Partner Crowdberry Peter Bečár v rozhovore pre Forbes prezradil, čo stojí za takmer dvojnásobným zhodnotením investície a prečo platforma cielila práve na logistický biznis. Bečár taktiež prezradil, prečo aktuálne Crowdberry „padli do oka“ aj rezidenčné nehnuteľnosti a prečo platforma uvažuje nad otvorením nového realitného fondu.
Partner Crowdberry Peter Bečár. Foto: Ondřej Pýcha
Partner Crowdberry Peter Bečár. Foto: Ondřej Pýcha
Miliónový exit
Nedávno Crowdberry ukončilo investičný cyklus pri realitných projektoch v Nitre a Trnave. Ide o distribučné a logistické haly prenajímané firmou Slovak Parcel Service. Prečo ste sa rozhodli investovať práve do distribučného biznisu?
V portfóliu sme už mali spoločnosti, ktoré fungujú v sektore e-commerce, a preto vidíme, čo sa v týchto spoločnostiach deje a čo je pre ne potrebné. Na druhej strane náš realitný tím sleduje trendy v rámci investícií do nehnuteľností. Jedným z nich je tzv. segment last mile (posledná fáza transportného procesu tovaru, pozn. red.).
To znamená, že zahraniční investori nekupujú len veľké haly, ale majú záujem kupovať aj menšie centrá určené pre tento segment. Zároveň vidíme ako rastie e-commerce, ktorý je na týchto halách závislý, čo potvrdzuje aj rast tržieb nájomcu Slovak Parcel Service. Preto sme usúdili, že ide o zaujímavý investičný potenciál, do ktorého by sme chceli vstúpiť s investormi.
Slovak Parcel Service ste si teda vybrali pre rastúce tržby?
Samotná príležitosť už pochádzala od developera KLM Real Estate, ktorý sa sektoru last mile venoval a ako nájomcu mal práve Slovak Parcel Service. Zhodou okolností som bol pri výstavbe hál pre inú distribučnú firmu DHL Express. Snažíme sa tak kombinovať osobné skúsenosti s trendami zo zahraničia a preferenciami inštitucionálnych investorov, čo nám vykreslí celkový obraz, prečo by sme mali ísť do danej investície, a teda budúcu likviditu nehnuteľnosti.
Trnavská hala pre SPS bola dokončená v roku 2021. Zohrala tak pri rozhodovaní úlohu aj zúriaca pandémia Covidu-19?
Už pred rokom 2020, keď sme robili prieskum trhu, odborníci nám avizovali, že kapacita priestorov určených pre last mile bola nedostatočná. Nasledne covid zásadným spôsobom e-commerce zrýchlil, a tak tu bol aj väčší dopyt po expresných doručovateľských službách. Utvrdilo nás to v tom, že ide o správnu investíciu.
Celý segment e-commerce je postavený na infraštruktúre, ak chcete, aby rástol e-commerce, potrebujete infraštruktúru. Práve infraštruktúra znamená veľa podobných last mile centier, ako sú v Nitre a Trnave. Taktiež to znamená spolupracovať s firmami ako SPS, ktoré sú schopné doručiť tovar do 24 až 48 hodín.
Ak máte podobné firmy, e-shop je schopný tieto služby ponúknuť svojim zákazníkom, preto rastie dôvera v e-commerce systém a zároveň rastie dôvera verejnosti v túto službu.
Počiatočná investícia v Trnave a Nitre bola 1,5 milióna eur a investori získali späť 2,8 milióna eur, čo je takmer dvojnásobok. Naznačili ste, že za týmto skokom medzi investíciou a výnosom je odhadnutie segmentu. Ide len o tento aspekt?
Je to kombinácia rôznych faktorov. Treba povedať, že práve logistika je aktuálne najhorúcejším segmentom na trhu v rámci investovania. Je asi málo investorov, ktorí by nechceli spoluvlastniť nejaké logistické centrum. Trafili sme skrátka správny segment. Druhým aspektom bol rast nájomneho, ktorý bol akcelerovaný infláciou. Štandardnou podmienkou nájomných zmlúv je zvyšovanie nájmu podľa inflácie. Investor má tak ochranu vložených prostriedkov.
„Nebolo to príliš sexi odvetvie“
Platí to naďalej aj po boome počas pandémie?
Myslím, že sa to ešte pritvrdilo. Poviem to tak, že do segmentu developmentu logistických hál som vstupoval medzi rokmi 2006 až 2007 a v tom čase nás považovali za tých, ktorí robia škaredé haly. Ak to preženiem, nebolo to príliš sexi odvetvie.
Teraz sme ale niekde inde a videl som, ako sa celé odvetvie mení v čase. Okolo roku 2013 prví medzinárodní investori výraznejšie zaznamenali segment logistiky a postupne si tak začali uvedomovať, že to nie je len o halách a logistike, ale o nastupujúcom e-commerce odvetví. V súčasnosti chcú logistiku už aj všetci lokálni investori.
Aký bol minimálny vklad investície do logistických hál v Nitre a Trnave?
V Nitre to bolo 10-tisíc eur a v Trnave 20-tisíc. Práve Trnava bola o niečo exkluzívnejší projekt, pretože išlo o development v prvotnej fáze.
Partner Crowdberry Peter Bečár. Foto: Ondřej Pýcha
Partner Crowdberry Peter Bečár. Foto: Ondřej Pýcha
„Skin in the game“
Ako sa delila investícia do distribučných hál v Trnave a Nitre? Koľko investovalo Crowdberry a koľko developer?
Bolo to zhruba osemdesiat na dvadsať, teda 80 percent investície poskytli investori Crowdberry a 20 percent developer KLM. Treba ale povedať, že samotný developer pracuje tri až štyri roky na samotnej transakcii a hodnota nie je len v kapitále developera, ale aj v know how a príležitosti, ktorú buduje na základe svojich kontaktov.
Nedá sa to úplne vyjadriť v konkrétnych hodnotách a číslach. Zároveň ale od developera požadujeme, aby dodal nejaký priamy kapitál. Ako sa hovorí, aby mal „skin in the game“, teda „išiel s kožou na trh”.
Akým spôsobom je váš investor chránený pred negatívnym priebehom investície?
Snažíme sa transakcie nastavovať tak, aby náš investor mal ochranu svojej investicie aj pri investovaní do nehnuteľností. To znamená, že ak nastane nejaký negatívny scenár, o kapitál najskôr príde samotný partner-developer.
Ochranných mechanizmov tu máme viac. Dôležitá je tzv. likviditná preferencia. Kapitál sa teda vracia najskôr investorom Crowdberry a až potom developerovi. Máme tu aj ďalší element, a to preferovaný výnos 11 percent.
Znamená to, že ak sa bude projekt predávať a cena by bola nižšia, tak z výnosu developera sa zoberie jeho časť a doplní sa investorom Crowdberry, a to tak, aby dosiahli požadovaný výnos. Ide o dosť silnú barličku, pretože investor vie, kam sa so samotnou investíciou dostane.
Samotnému developerovi tento systém vyhovuje?
Áno. Ide aj o dôveru a určitý nastavený systém. Delenie zisku máme totiž nastavené tak, že developer zo zisku dostáva 80 percent, my dostávame len 20 percent. Hovoríme, že nechceme až taký veľký developerský zisk, ale chceme väčšiu istotu, že výnos bude medzi 11 až 15 percentami. To je pre nás podstatnejšie, ako keby sme cielili na 20 či 30 percent. Ak toto developerovi ponúkneme, tak chceme na oplátku ochranu.
Niečo za niečo?
Presne tak. Ak sa vyskytli nejaké zlé scenáre, tak riziko hrozí najskôr developerovi. Všetko je podchytené zmluvami.
Čo v takom prípade, ak by nakoniec nedošlo k postaveniu haly?
V tom prípade nám musia vo veľmi krátkom čase vrátiť späť náš kapitál s nejakým malým výnosom a investori budú spätne vyplatení. Pre nás je alfou a omegou, aby investori neprišli o svoje peniaze.
Partner Crowdberry Peter Bečár. Foto: Ondřej Pýcha
Partner Crowdberry Peter Bečár. Foto: Ondřej Pýcha
Nový kupec
Kto kúpil samotné logistické centrá v Nitre a Trnave?
Investičný fond 365.
Môžete priblížiť, za akú sumu ich odkúpil?
Môžeme komunikovať len samotnú výnosnosť našich investorov. Priemerne sme dosiahli na oboch investíciách nad 20 percent čistého ročného výnosu. Mali sme nastavené rozdelenie výnosu na 20 k 80.
Naši investori tak nemajú len 20 percent zo zisku, ale majú aj veľkú časť z priebežného výnosu. Investori benefitovali aj z nárastu nájmu a pospájalo sa tak viacero faktorov, vďaka ktorým sa dostali k tomuto výsledku.
Nová investícia pri Nitre
Čerstvým investičným projektom z vášho portfólia je investícia do retailovej haly pri Nitre, v ktorej by mala sídliť aj predajňa Tesco. Aká čiastka je aktuálne vyzbieraná v investíciách?
Blížime sa k sume 500-tisíc eur za pár týždňov od spustenia na platforme Crowdberry.
Celý balík investície je takmer 2,4 milióna eur…
Tam cielime. Čakáme na zaujímavú odozvu tých investorov, ktorí investovali práve do nehnuteľností v Trnave a Nitre a majú osobnú skúsenosť s developerom KLM Real Estate.
Niektorí už prejavili záujem a prostriedky zo spomínaných exitov majú v pláne opäť vložiť do novej investície. Momentálne sme tak neoficiálne na úrovni približne 1,5 milióna eur, takže milión eur ešte budeme hľadať medzi investormi.
Kedy sa naplní samotný investičný balík?
Čakáme približne jeden alebo dva mesiace.
Aký je strop investície v rámci jedného investora?
Je to maximálne 25 percent z celej investície. Ak zoberieme do úvahy práve tento retail park pri Nitre, s celým balíkom 2,4 milióna eur, tak najvyššia investícia je približne 600-tisíc eur.
V niektorých prípadoch sme však v Crowdberry trafili aj práve tento strop. Čo znamená, že prišiel investor a atakoval práve vrchnú hranicu maximálne možnej investície.
Segment retail parkov
Máte vo výhľade aj ďalší trendujúci segment v súvislosti s real estate?
Práve druhým segmentom, ktorý sme pridali do portfólia, boli retail parky. Videli sme tu podobné parametre ako pri e-commerce a logistike. V roku 2021 sme robili retail park v Piešťanoch, čo bolo taktiež postavené na investičnej téze.
Videli sme v tom čase efekt covidu, ktorý spôsobil zatvorenie množstva maloobchodných prevádzok, no keďže retail parky sú postavené na dennej spotrebe a ľahkom prístupe, zostali otvorené. Išlo o jednoduchý koncept: Zaparkujem, neprechádzam cez veľký obchodný dom, vojdem dnu a vyjdem von.
Dali sa tu jednoducho aplikovať proticovidové opatrenia, a tak zostali retail parky počas pandémie otvorené. Logicky sa o ne zvýšil záujem. Bolo vidieť, že retaily sa dostávajú aj do regiónov, kde ľudia nemali úplne záujem chodiť do obchodných domov do veľkých miest.
Retail parky navštevovali zákazníci každý deň, a preto sa tu začali tvoriť naozaj zaujímavé tržby. V roku 2020 sme tak zanalyzovali aj segment retail parkov a vstúpili sme do retailu v Piešťanoch, kde chystáme aj exit.
Partner Crowdberry Peter Bečár. Foto: Ondřej Pýcha
Partner Crowdberry Peter Bečár. Foto: Ondřej Pýcha
Realitný fond
V rámci Crowdberry ste rozbehli realitný fond CB Property Investors. Aké obsahuje projekty?
Vytvorili sme fond s investičnou tézou, v rámci ktorej investori nevstupujú do hotových projektov, ale do nehnuteľností, ktoré majú ešte potenciál zvýšiť svoju hodnotu. Môže tak ísť o rozostavané projekty alebo o hotové nehnuteľnosti, ktoré čaká rekonštrukcia.
Podarilo sa nám získať kapitál a prvou investíciou bol senior house s dlhodobou lôžkovou starostlivosťou v Ivančiciach pri Brne. Našli sme tu partnera, ktorý mal záujem predať túto nehnuteľnosť ešte pred dokončením, odkúpili sme ju a dokončili. Momentálne máme 125 klientov zo 165. Za rok a pol sme priestor naplnili na 70 percent.
Ktorá nehnuteľnosť je ešte vo fonde?
Druhou nehnuteľnosťou je komplex priemyselných budov v Liberci. Keď sme to kupovali, išlo o jednu halu, dnes sú už tri. Zaujímavým faktom je ich využitie, ide primárne o výrobu časti strojov pre polovodičový priemysel, výroba čipov.
Momentálne máme vo fonde tieto dva projekty, spolu teda štyri nehnuteľnosti. Aktuálne máme rozpracované aj štyri transakcie, do ktorých by mal ísť kapitál získaný od investorov vo fonde.
Z toho dôvodu je fond už uzavretý?
Áno, máme totiž dostatočné množstvo kapitálu, aby sme dokončili našu investičnú tézu. Náš fond je špecifický práve tým, že sa sústreďuje na maximalizáciu ročného výnosu pre investora.
Čo znamená, že jeho výnos v správnom čase maximalizujeme. Investičný horizont tak bol stanovený na päť až sedem rokov. Zjednodušene povedané: Investor doňho vstúpil, nalial investíciu a následne sa čakalo, na čo najväčší návrat vkladu v čo najkratšom čase.
Rozbehnuté rezidenčné nehnuteľnosti
Sústreďuje sa Crowdberry v rámci investovania aj do rezidenčných nehnuteľností?
Áno, momentálne tento trh sledujeme aj v rámci investičnej tézy vo fonde. Keďže ceny nehnuteľností boli relatívne vysoké v rokoch 2019, 2020 a 2021 bolo veľmi zložité ísť do rezidenčného trhu. V rámci fondu vidíme možné oživenie trhu a aktuálne vidíme správny čas nakupovať.
Vidíme tak aktuálne vhodný čas sa spojiť s developermi či majiteľmi pozemkov. Náš fond funguje ako naša platforma Crowdberry, čo znamená že vždy investujeme s nejakým lokálnym partnerom. Hľadáme nejaké spojenectvo, know-how, lokálny tím a partnera, ktorý má niečo špecifické, čo by sa nám hodilo do našej investičnej tézy.
Spomínané rezidenčné projekty sú súčasťou vášho realitného fondu CB Property Investors?
Práve tieto rezidenčné projekty chceme do nášho fondu včleniť. Naša počiatočná investičná téza bola široká, čo znamená, že sme našim investorom povedali, že sa nebudeme venovať len segmentu logistiky, retail parkov či domovom pre seniorov. Videli sme, že sa objavujú rôzne príležitosti z rôznych oblastí so zaujímavým výnosom. Preto sme si povedali, že budeme mať čo najširší zásah.
Fond sme spustili v roku 2020 počas covidu, a to z toho dôvodu, že sme založili fond do krízy. Vedeli sme, že celý real estate trh sa rozkýva a ukážu sa nové trendy a pride korekcia. Do roku 2020 ceny nehnuteľností stúpali a vedeli sme, že v tom čase kupovať nehnuteľnosti bolo pre nás relatívne nebezpečné.
Preto sme čakali, kedy sa situácia zmení a ceny nehnuteľností sa upravia. Práve počas covidu sme videli najvhodnejšiu príležitosť spustiť fond. V priebehu času, sme narazili na príležitosti v rôznych segmentoch. Či už išlo o domovy pre seniorov, logistiku, retail parky alebo dnes rezidenčné nehnuteľnosti.
Česká republika áno, Slovensko zatiaľ nie
O aké rezidenčné projekty pôjde?
Sme už celkom blízko určitého rozhodnutia. Môžem ale naznačiť, že sa pozeráme aj po hotových nehnuteľnostiach, ktoré môžu prejsť rekonštrukciou. Aktuálne tak vnímame priestor na odkúpenie nehnuteľností.
Druhá oblasť je development. Sú totiž developeri, ktorí majú v súčasnosti v ponuke kvalitné a pekné projekty. Doba nie je ideálna, bankové financovanie je obmedzené, takže tu vidíme príležitosť prísť s kapitálom a hľadať cestu ako projekt zrealizovať.
O akých lokalitách hovoríme?
Pozeráme sa na Prahu a hlavné regionálne mestá v Českej republike.
Slovensko zatiaľ nie?
Zatiaľ nie, ale sledujeme viacero projektov.
Nový fond
Aktuálne ale rozmýšľate nad zrealizovaním aj nového realitného fondu. V akom procese je tento scenár?
Hlavným motorom je u nás prílev investičných príležitostí, čo je aj hlavné DNA Crowdberry. Teda priniesť našim investorom niečo nové, čo štandardne na trhu nie je a ťažko sa to hľadá niekde inde.
Vzhľadom na profil prvého fondu, vieme, že do neho nebudeme môcť zaradiť investičné príležitosti, ktoré k nám práve chodia. To je pre nás ten motor, ktorý nás ženie, aby sme začali pracovať na novom fonde.
Na aké oblasti by sa mohol nový fond potenciálne zamerať?
Máme dva scenáre. Realitný trh je dostatočné rozkývaný a vidíme tu množstvo príležitostí. V oblasti developmentu logistiky, retail parkov, ale aj rezidenčného trhu. Zároveň vidíme príležitosť na akvizíciu už hotových nehnuteľností. Nasledujúce roky sa tu toho bude dosť meniť a práve zmena je vhodný moment na investovanie.
Máte už konkrétne projekty, ktoré by mohli skončiť v druhom fonde?
Áno, pracujeme na transakciách, ktoré nemôžeme dať do prvého fondu. Vytvára sa tu tak pre ne určitý nový priestor.
Ako to vidíte časovo? Kedy plánujete otvoriť druhý fond?
U nás je všetko motivované investičnou príležitosťou a výnosom pre investorov. Keď uvidíme, že ten správny moment nastal, tak vtedy investorov oslovíme. Predpokladané časové okno na otvorenie nového fondu je približne 12 mesiacov.
Cieľ na dvojnásobné tržby
Crowdberry za rok 2022 malo tržby približne 1,4 milióna eur. Ako vyzerá rok 2023 z hľadiska obratu?
Za celú skupinu cielime na dvojnásobok.
Teda tri milióny eur?
Tie prekonáme v tom ďalšom roku aj vďaka rozbehu kreditného financovania.
Aké novinky Crowdberry plánuje v roku 2024?
Získali sme v rámci Crowdberry licenciu na dlhové financovanie, čo je dramatická zmena a môžeme tak osloviť väčšiu škálu investorov, ktorí sú schopní investovať aj menší kapitál, rádovo pár tisíc eur.
Spustili sme preto nový produkt, a to pôžičky. Čo v praxi znamená, že investori nemusia len vlastniť, ale môžu aj požičiavať s polročným vyplácaným výnosom. Produkt je pre investorov jednoduchší a efektívnejší.
Investori požičiavajú kapitál zabehnutým slovenským alebo českým firmám výmenou za výnos v jasne definovanom čase. Toto by malo mať pozitívny efekt na rast Crowdberry a našich investorov.
