Ani v čase, keď celý svet bojuje proti pandémii nového koronavírusu, sa nezastavil obchod s komerčnými nehnuteľnosťami. O tom, ako kríza poznačí tento trh a aj o tom, ktoré typy nehnuteľností sa ukazujú ako najzraniteľnejšie v tomto období, sme sa rozprávali s Barborou Dermekovou, vedúcou oddelenia oceňovania nehnuteľností spoločnosti JLL.
Z pohľadu investorov, ktorí v tomto období hľadajú vhodnú príležitosť na nákup, do ktorých typov nehnuteľností je podľa vás po skúsenostiach najlepšie investovať?
V súčasnosti sa hovorí najmä o logistike ako o víťazovi tejto doby. Čas a záujem investorov potvrdí, ako sa budú vyvíjať výnosy z predaja nehnuteľností v tomto segmente. Faktormi, ktoré sú dôležité pre „dobrú kúpu“, naďalej zostávajú lokalita, dĺžka nájomných zmlúv a profil nájomcov.
„Je pozitívnym signálom, že transakčná aktivita sa úplne nestopla a sme svedkami transakcií dotiahnutých do úspešného konca,“ hovorí Barbora Dermeková zo spoločnosti JLL. Foto: Archív JLL
Aké typy nehnuteľností môžu v tejto situácii najviac stratiť na cene?
V najväčšej miere je v aktuálnej situácii ohrozený retail, najmä v súvislosti so zatvorenými obchodmi. Ak dochádza k výpadku príjmov z prenájmu – a v neposlednom rade aj servisných poplatkov – má to jednoznačne negatívny vplyv na hodnotu danej nehnuteľnosti. Zatiaľ však nehovoríme o dramatických poklesoch. S prihliadnutím na plán postupného uvoľňovania reštrikcií by sa situácia nemusela zhoršovať ani do budúcna.
Ako sa začal rok z hľadiska realitných investícií a čo podľa vás spôsobí súčasná situácia na malom slovenskom trhu?
Začiatok roka pokračoval na pozitívnej vlne, investori boli pripravení nakupovať a výnosy dosiahnuté pri transakciách mali klesajúci charakter. Za uplynulých šesť týždňov sa však situácia zmenila a vidíme na trhu oveľa väčšiu opatrnosť zo strany investorov. Niektoré transakcie sa pozastavili, odložili, no iné naďalej pokračujú. Zo skúseností z okolitých krajín, ktoré sú väčšími trhmi v porovnaní so Slovenskom, vidíme aj transakcie, ktoré sa uzatvorili aj napriek súčasnej neistej situácii či už s menším discountom alebo dokonca úplne bez neho.
Developeri zatiaľ stavajú, no očakávajú prerušenie prác.
Finančné dopady nebudú malé
Akú celkovú hodnotu dosiahli transakcie na trhu komerčných nehnuteľností na Slovensku vlani a aký vývoj očakávate tento rok?
Za minulý rok sa podľa našich údajov uzavreli transakcie v hodnote 770 miliónov eur. Tento rok je otázny, už len z dôvodu posúvania a predlžovania transakcií, ako aj posunutia uvedenia nehnuteľností na trh. Toto môže spôsobiť, že sa uzatvorenie niektorých transakcií posunie pravdepodobne až na začiatok ďalšieho roka.
V akom horizonte sa môže podľa vás táto situácia opäť vrátiť do normálu?
Ťažko predpokladať kedy a do akého normálu sa vrátime. Všetko bude závisieť nielen od pokračovania vývoja počtu nakazených, prípadných ďalších vĺn, ale aj od toho, ako situáciu zvládnu ostatné štáty, najmä tie, na ktoré je naša ekonomika naviazaná. Súčasná situácia bola a ešte stále je v kancelárskom svete testom práce z domu. V rámci „industriálu“ je testom dodávateľských reťazcov a už dnes sa hovorí o ich prehodnocovaní a presunoch výroby do domovských krajín, prípadne o zvyšovaní zásob. To by malo za následok expanziu industriálnych nehnuteľností.
A čo maloobchod?
V retaile z pochopiteľných dôvodov narastá na objeme e-commerce, čo opäť nahráva vyššie uvedenému segmentu nehnuteľností.
Čo robí s hodnotou nehnuteľností aktuálny stav, kedy nie sú nájomcovia schopní platiť nájmy, respektíve im majitelia nehnuteľností poskytujú rôzne incentívy, odklady splátok a podobne? Znehodnocuje to hodnotu týchto nehnuteľností?
Ak majitelia budov nedostávajú za svoje nehnuteľnosti nájomné, a teda dochádza k výpadku príjmov, má to samozrejme negatívny vplyv na hodnotu. Aký veľký bude tento vplyv súvisí s tým, ako dlho táto situácia potrvá. Momentálne však vidíme pozitívne signály v kontexte uvoľňovania reštrikcií nielen v okolitých krajinách, ale aj na Slovensku.
Obchod v čase korony: Penta predala svoj prvý poľský realitný projekt,
kupujúcim je slovenská IAD
Aj napriek súčasnej situácii vidíme, že obchody v oblasti komerčných nehnuteľností sa dejú, napríklad nedávny predaj varšavskej kancelárskej budovy D48 developera Penta Real Estate spoločnosti IAD Investments alebo predaj dvoch hál v PNK Parku v Seredi. I keď je jasné, že tieto obchody sa začali pripravovať skôr, ako vypukla kríza…
Štandardne trvá predaj nehnuteľnosti niekoľko mesiacov vrátane fázy marketingu, negociácií, due diligence a tak ďalej. Takže aktuálne uzavreté obchody sú výsledkom minulých období. Určite je však pozitívnym signálom, že transakčná aktivita sa úplne nestopla a sme svedkami transakcií dotiahnutých do úspešného konca.
Môžu v súčasnej situácii majitelia komerčných nehnuteľností očakávať pokles hodnoty svojich aktív? Inak povedané, do akej miery si budovy uchovávajú svoju hodnotu aj v takýchto časoch?
Nehnuteľnosti si svoju hodnotu zachovávajú. Trh má samozrejme cyklický vývoj, ale dramatické výkyvy sa neočakávajú.
Našli ste chybu? Napíšte nám na [email protected]
